Nachfrage nach rentablen Wohnimmobilienfonds steigt unaufhörlich

von | 29. Okt. 2020

Die Nachfrage nach rentablen Wohnimmobilienfons steigt unaufhörlich. Wir erkennen dies an den zunehmenden Volumen, die in Wohnimmobilienfonds angelegt werden und an der immer kürzer werdenden Zeitspanne, die es braucht, um einen neu aufgelegten Fonds mit 30, 50 und sogar über 100 Millionen Euro zu füllen.

Diese Entwicklung wird sich weiter beschleunigen, und dies aus mehreren Gründen:

  • Immer mehr Anleger erkennen, dass die heutigen Wohnimmobilienfonds eine sehr sichere und gleichzeitig rentable Vermögensanlage sind. (lesen Sich hierzu den Beitrag „Wohn-Immobilienfonds als stabiler Anker im Vermögensmix“)
  • In diesen Wochen erhalten Hunderttausende von Kontobesitzern unangenehme Post von ihren Banken und Sparkassen. Ab Jahresbeginn 2021 werden die Kontoführungsgebühren erhöht. Gleichzeitig endet die Kulanz vieler Banken und Sparkassen, Guthaben auf den Konten kostenfrei zu verwahren. Das ist verständlich, da alle Banken und Sparkassen für ihre Überschuss-Liquidität, die sie bei der EZB parken, 0,50 % p.A. bezahlen müssen. So wird ein Konto, das ein Kunde mit hohen Guthaben bei seiner Bank oder Sparkasse unterhält, für das Institut schnell zu einer Verlustquelle. Viele Anleger sind durch diese Schreiben aufgeschreckt, denken nun ihrerseits darüber nach, was sie mit dem Geld sinnvoll anfangen könnten – und investieren in Wohnimmobilienfonds.
  • Anleger, die traditionell in Aktien, Aktienfonds und Aktien-ETFs investiert haben, reduzieren ihr Engagement in diesem Bereich, weil ihnen die Wertschwankungen zu groß und unvorhersehbar geworden sind. Die Wohnimmobilienfonds bieten eine Alternative mit kalkulierbaren Erträgen und deutlich geringerem Schwankungsrisiko.

Einkaufspreise von Wohnimmobilien steigen und steigen …

Die wachsende Nachfrage nach Wohnimmobilien führt zu steigenden Preisen. Vor fünfzehn Jahren, als diese Art von Investments von den ersten Anbietern vorgestellt wurde, konnten Mehrfamilienhäuser teilweise noch mit „Faktor 12“ eingekauft werden. „Faktor 12“: das bedeutet, dass der Kaufpreis das zwölffache einer Jahresmieteinnahme für diese Immobilie betrug. Dieser Faktor stieg seitdem unaufhaltsam. Derzeit können die Spähfüchse der etablierten Fondsgesellschaften noch vereinzelt zu Faktoren unter 14 einkaufen mit einer Tendenz Richtung Faktor 16,5. Vereinzelt kaufen Fonds auch noch zu höheren Faktoren ein, wenn sie eine realistische Chance auf eine Preissteigerung erwarten.

Die Erlöse für durchsanierte Wohnimmobilien steigen ebenfalls

Den gleichen Anstieg der Preise beobachten wir beim Exit. Darunter verstehen wir den Zeitpunkt, zu dem ein Immobilienfonds aufgelöst wird und deswegen seinen Bestand verkauft. Die vormals hässlichen, unsanierten, modernisierungsbedürftigen Mehrfamilienhäuser sind dann komplett saniert, die Wohnungen auf den heutigen Standard gebracht und der beim Kauf bestehende Leerstand behoben. Damit ist die arbeitsintensive Zeit beendet. Die Immobilien sind bereit für einen Großinvestor, der mit nur wenigen Mitarbeitern einen sehr großen Bestand im wesentlichen vom Schreibtisch aus verwalten muss.

Auch in diesem Marktsegment steigen die Preise unaufhörlich, und dies aus gutem Grund: Immer mehr institutionelle Investoren sind gezwungen, ihre traditionelle Anlagepolitik an die jetzigen Marktverhältnisse anzupassen. Sie waren es jahrzehntelang gewohnt, sichere und kalkulierbare Erträge mit Anleihen zu erzielen. Aber jede Anleihe aus früheren Zeiten, die jetzt fällig wird, hinterlässt eine Lücke im Portfolio, die jetzt nicht mehr mit gleichartigen Anleihen geschlossen werden kann. Es gibt keine sicheren und gleichzeitig rentablen Anleihen mehr! Staats- und Unternehmensanleihen mit Investmentgrade-Rating liefern keine Zinserträge mehr. Diese Investoren suchen deswegen nach Alternativen – und werden fündig bei rentablen Wohnimmobilien. Sehr große „Instis“ kaufen Pakete für 30 Millionen, 50 Millionen und auch mal 100 Millionen Euro an Wohnimmobilien und überbieten sich gegenseitig, wenn ein geschlossener Fonds aufgelöst wird und seinen durchsanierten Bestand zum Verkauf stellt.

Die Differenz zwischen Einkauf und Verkauf verändert sich kaum

So bleibt die Differenz zwischen dem Einkaufspreis und dem späteren Verkaufspreis im Wesentlichen unverändert. Dies führt zu der realistischen Erwartung, bei Auflösung eines Fonds auch weiterhin einen guten Veräußerungsgewinn zu erzielen.

Höheres Preisniveau reduziert die laufende Rendite

Ein Anstieg der Einkaufsfaktoren beeinträchtigt allerdings die laufende Rendite. Wenn wir früher eine sanierungsbedürftige Immobilie zum 12-fachen (Kaufpreis inklusive kalkulierter Sanierungsaufwand) kaufen konnten, führte dies zu einer Mietrendite von etwas über 8,3 % vor Kosten. Wenn wir heute eine vergleichbare Immobilie zum 16-fachen kaufen, beträgt die Mietrendite nur noch 6,25 %. Das ist immer noch eine phantastische Rendite im Vergleich zu Anleihen von Schuldnern hoher Bonität, aber trotzdem zwei Prozentpunkte weniger.

Der Preisauftrieb wird sich fortsetzen

Wie oben ausgeführt, sind immer mehr institutionelle Investoren gezwungen, in Immobilien zu investieren. Dies wird die Nachfrage weiter befeuern, den Wettbewerb beim Ankauf von geeigneten Immobilien verschärfen und damit den Preisauftrieb fortsetzen.

Fazit:
Anleger sollten nicht warten

Wenn ein Anleger heute feststellt, dass ein Investment in Wohnimmobilien mit stabilen Erträgen grundsätzlich in seinen Vermögensmix passt, sollte er nicht warten. Bei allen Anbietern, die in diesem Markt erfolgreich tätig sind, wurde in den letzten Jahren jeder Folgefonds ein klein wenig „teurer“ als der jeweils vorausgegangene Fonds. Dies ist die Folge von dem überall feststellbaren Preisauftrieb in diesem Markt. Diese Entwicklung wird sich beschleunigen, wenn die Empfänger der eingangs erwähnten Banken-Briefe („Verwahrentgelt“ für Guthaben ab Jahresbeginn 2021) darüber nachdenken, welche Alternativen für ihre hohen Guthaben auf Konten zur Verfügung stehen.

 

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Walter Feil
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