Wohn-Immobilienfonds als stabiler Anker im Vermögensmix

von | 28. Okt. 2020

Wir Anleger sind dieser Tage wahrlich nicht zu beneiden. Sichere und gleichzeitig rentable Vermögensanlagen scheint es nicht mehr zu geben.

Anlagen in Geld sind sicher, aber nicht mehr rentabel

Anlagen in „Geld“ erscheinen zunächst sicher, sind jedoch mit dem Risiko verbunden, dass wir Tag für Tag etwas Kaufkraft damit verlieren. Genauer gesagt, unterliegen Anlagen in „Geld“ nicht diesem Risiko, sondern führen ganz gewiss zu einem Kaufkraftverlust. Der tägliche kleine Verlust ist nicht ein Eventual-Risiko, sondern Gewissheit. Über 300 Banken und Sparkassen verlangen bereits Negativzinsen oder ein „Verwahrentgelt“ für die dort angelegten Guthaben. Ich sehe dies nicht als Bösartigkeit dieser Banken und Sparkassen, sondern als eine logische Folge der Zentralbank-Politik, die von den Banken 0,5 % Zinsen für die dort geparkte Überschuss-Liquidität verlangt. So addieren sich „Verwahrentgelt“ und Inflation zu einem sicher zu erwartenden Kaufkraftverlust von einem bis drei Prozent pro Jahr.

Anlagen in Aktien sind langfristig rentabel, aber kurzfristig sehr volatil

Anlagen in „Aktien“ werden uns durch täglich gefühlt tausend schreckliche Nachrichten über einen erneut drohenden Lockdown der Wirtschaft, über die Folgen der Wahl in den USA, über die zu hohen Bewertungen zahlreicher  Titel und hundert weitere Risiken, die unsere Aktien-Investments bedrohen, vermiest.

Anlagen in Wohn-Immobilien als stabiler Anker im Vermögensmix

In diesem Umfeld sind die Nachrichten von den Immobilienfonds, die ein breit gestreutes Portfolio von Mietwohnhäusern aufbauen, wie Balsam für die Anleger-Seele. Alle mir bekannten Fonds, die in diesem Marktsegment investieren, laufen planmäßig oder besser. Sie leisten stabile Ausschüttungen, die durch sichere Mieteinnahmen aus einem Portfolio von Hunderten von Mietwohnungen erzielt werden und schaffen zusätzliche Werte durch Sanierung, Ausbau und Modernisierung der investierten Wohnhäuser.

AA+Rating für Wohnimmobilienfonds

Einer der aktuell verfügbaren Wohn-Immobilienfonds hat vor kurzem ein AA+-Rating erhalten. AA+: das kennzeichnet im Wertpapiergeschäft ein Rating nur ganz knapp unter der Bestbewertung „AAA“ (auch Triple-A genannt). Im Bereich von Anleihen verfügen nur wenige Emittenten über dieses Rating, z.B. die Bundesrepublik Deutschland und die Schweiz. Die Anleihen der USA werden von S & P ebenfalls mit AA+ geratet, genauso wie der erwähnte Fonds für Wohn-Immobilien.

Investitionskonzept führt zu großer wirtschaftlicher Sicherheit

Das Investitionskonzept von Wohn-Immobilienfonds führt aus wirtschaftlichen Gründen zu großer Sicherheit. Nicht umsonst hat die Branche den Slogan „Gewohnt wird immer!“ verbreitet. Tatsächlich sind die Mietverhältnisse bei Wohnimmobilien deutlich stabiler als bei Büro-, Einzelhandels- und Hotel-Immobilien. Der Trend zum Home-Office reduziert die Nachfrage nach Büroflächen, erhöht jedoch gleichzeitig die Nachfrage nach Wohnflächen. Alle Wohn-Immobilienfonds berichten, dass die Mietzahlungen auch in der Covid-19-Zeit zuverlässig geleistet wurden und nur eine sehr geringe Anzahl von Mietern (unter 3 %) um Stundungen gebeten haben.

Sorgfältige Auswahl führt zu rentablen Investments

Diese Investments sind heute nicht nur stabile Vermögensanlagen, sondern auch rentable Investments für die Anleger. Etwa sechs Prozent Mieteinnahmen, bezogen auf den Kaufpreis der Wohnhäuser, führen auch nach Abzug der unvermeidbaren Kosten für die Wohnungs- und Anlegerverwaltung zu laufenden Ausschüttungen von vier bis fünf Prozent jährlich.

Sanierung, Modernisierung und Ausbau erhöhen die Rendite

Einige Anbieter kaufen fast ausschließlich Wohnhäuser, die einem Reparaturstau unterliegen und teilweise leer stehen. Die nach dem Kauf erfolgte Sanierung, häufig verbunden mit einer Erhöhung der vermietbaren Fläche (z.B. im Dachgeschoss und durch den Anbau von Balkonen) erhöhen sowohl den Wert der Immobilie als auch die Mieteinnahmen. Eine Verbesserung des Energiehaushaltes durch Erneuerung von Fenstern, zusätzlicher Wärmedämmung und Modernisierung der Heizung reduziert die Nebenkosten für die Mieter, erhöht den Wert der Immobilie noch mehr – und wird von der KfW mit 20 % Zuschuss gefördert.

Zinsgünstige Darlehen führen zu attraktiven Renditen für die Anleger

Eine Aufstockung des Investitionsvolumens durch teilweise Finanzierung der Immobilien nutzt den extremen Unterschied zwischen den Mieteinnahmen (6 % auf  den Kaufpreis plus Sanierung) und den niedrigen Zinsen für Darlehen. Der daraus entstehende Extra-Überschuss erhöht die Rendite für die Anleger. Das wichtigste in diesem Investitionskonzept ist jedoch, dass die laufenden Mieteinnahmen aus einem sehr breit gestreuten Wohnimmobilien-Portfolio für den Anleger große wirtschaftliche Sicherheit bieten. Auch im unwahrscheinlichen Fall eines Leerstandes von 50 % würden die Mieteinnahmen immer noch ausreichen, sämtliche Kosten zu decken und sogar noch eine Ausschüttung an die Anleger zu leisten.

Umfassende Regulierung führt zu großer rechtlicher Sicherheit

Die in den letzten fünfzehn Jahren in Kraft gesetzten gesetzlichen Rahmenbedingungen sorgen dafür, dass das Investment, die laufende Verwaltung und auch die spätere Auflösung der Fonds nur noch von nachgewiesen professionell arbeitenden Anbietern durchgeführt werden kann. Jede Einzelheit, jede Teilleistung, jede Entscheidung erfolgt im einem genau vorgegebenen Rahmen und wird von den Aufsichtsbehörden überwacht. Heutzutage werden diese „geschlossenen Fonds“ damit genauso intensiv geprüft und überwacht wie die „offenen“ Investmentfonds, die jeder Anleger in seinem Depot kaufen und halten kann. Deswegen nennt man diese „geschlossenen Fonds“ heute auch meist „AIF“ = Alternative Investmentfonds.

Fazit:

Wohn-Immobilienfonds als „AIFs“ sind heutzutage eine perfekte Ergänzung in jedem Vermögensmix. Sie sind sicher, rentabel, leisten stabile Ausschüttungen – und sie bieten eine Vorsorge gegen den Kaufkraftverlust von „Geld“.

Walter Feil
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