KVGs sorgen für maximale Sicherheit bei geschlossenen Fonds

von | 25. Sep. 2020

Viele Anleger haben in den turbulenten Zeiten nach dem Mauerfall schlechte Erfahrungen mit geschlossenen Fonds gemacht. Zahlreiche Investments führten zu Verlusten. Seitdem hat sich die Sicherheit von Investments in geschlossenen Fonds deutlich erhöht, und dies im Wesentlichen durch drei Entwicklungen.

1. Die Anlageziele haben sich verändert

Nach dem Mauerfall sollte die Ex-DDR sehr schnell wiederaufgebaut werden. Um privates Kapital zu mobilisieren, gewährte die Bundesregierung die Möglichkeit, für Investitionen „Ost“ sehr hohe Sonderabschreibungen in Anspruch zu nehmen. Sie erinnern sich vielleicht: die Kosten der Sanierung eines Altbaus durften im ersten Jahr bis zu 50 % als Sonderabschreibung geltend gemacht werden, der Rest verteilt auf die folgenden neun Jahre. Diese großzügige Abschreibungs-Regelung mobilisierte tatsächlich viel privates Kapital. Die „Sonderabschreibung Ost“ war in aller Munde. Jeder Gutverdiener wollte davon profitieren. Der Fokus in dieser Zeit lag auf der erreichbaren Abschreibung und der damit verbundenen Steuerersparnis. Wirtschaftliche Überlegungen traten häufig in den Hintergrund.

Heute, fast dreißig Jahre später, gibt es (Ausnahme: Denkmalschutz) kaum mehr besonderen Steuervorteile für die Investition in Immobilien. Auch Sanierungsmaßnahmen werden nicht mehr mit besonderen Steuervorteilen belohnt, jedoch mit Zuschüssen im Bereich der energetischen Sanierung.

Diese veränderten Rahmenbedingungen führten zu einer sehr positiven Entwicklung. Investoren fragen heute sehr intensiv danach, welche wirtschaftlichen Vorteile sich aus einer Immobilien-Investition ergeben. Angebote mit überzogenen Preisen, mit schwerer Vermietbarkeit oder mit einer vorhersehbar unsicheren Entwicklung haben bei den aufgeklärten Anlegern des Jahres 2020 keine Chance mehr. Verkäufer von Immobilien müssen sich dementsprechend sehr anstrengen, ihr Angebot hochwertig, sicher und für den Anleger rentabel zu gestalten.

2. Die Finanzierungskosten sind deutlich niedriger

Für Hypotheken anno 1995 wurden – je nach Bonität des Schuldners und Beleihungshöhe – sechs Prozent Zinsen oder mehr verlangt. Dies führte dazu, dass eine hoch finanzierte Immobilie keine Chance hatte, die Bewirtschaftungskosten und den Kapitaldienst in vollem Umfang aus den Mieteinnahmen zu decken. Der Investor musste Jahr für Jahr einen Fehlbetrag ausgleichen, was – so die Erwartung der Investoren – aufgrund der hohen Abschreibungen und der damit verbundenen Steuerentlastungen – leicht möglich erschien. Aufkommender Leerstand, sinkende Mieten und teilweise auch zurückgehende Einkommen der Investoren führten in der Folge zu Unterdeckungen.

Hypotheken anno 2020 sind zu Zinssätzen um die ein Prozent verfügbar, auch mit Festschreibungszeiten von 10 und mehr Jahren. Wenn eine Immobilie einen Mietertrag von sechs Prozent liefert, wie dies bei wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien, die über einen Groß-Investor (z.B. einen Immobilienfonds) erworben werden, bei professionell umgesetzter Einkaufspolitik möglich ist, dann verbleiben auch nach Abzug der Bewirtschaftungskosten dieser Immobilien und der Verwaltungskosten der Anlegergemeinschaft noch deutliche Überschüsse. Damit kann die Tilgung der Darlehen bedient und eine stabile Ausschüttung an die Anleger geleistet werden.

3. KVGs erhöhen die Sicherheit für die Anleger erheblich

Anno 1995 konnte jeder, der ein bisschen Organisationstalent und ein wenig Eigenkapital hatte, eine Beteiligungsgesellschaft gründen, die dann als „geschlossener Fonds“ Kapital einsammelte und in Immobilien investierte. Eine Überwachung oder Regulierung durch staatlich eingesetzte Institutionen gab es nahezu nicht. Seitdem wurde die Sicherheit der Anleger durch zahlreiche Maßnahmen stufenweise erhöht. Wesentliche Schritte zur Verbesserung des Anlegerschutzes waren:

  • 2005: Das Verkaufsprospekt-Gesetz, (VerkProspG).
    Dies verlangt eine formelle Prüfung des Verkaufsprospektes gemäß einer langen Liste von Prüfkriterien
  • 2012: Das Vermögensanlage-Gesetz, (VermAnlG)
    Dies verlangt u. A. ein Verkaufsprospekt mit sämtlichen Angaben zum geplanten Investment inklusive verständlicher Hinweise auf alle denkbaren Risiken und die Übergabe einer Kurzinformation
  • 2013: Das Kapitalanlage-Gesetz, (KAGB)
    Dies verlangte die Umsetzung der AIFM-Richtlinie, d.h. die Umsetzung von EU- Recht zur Regulierung von AIFs (Alternativen Investment Fonds) in nationales Recht. Damit gelten in der gesamten EU einheitliche Vorgaben für die Überwachung von Alternativen Investmentfonds durch KVGs (Kapitalverwaltungsgesellschaften).

Eine wesentliche Verbesserung für die Sicherheit der Anleger resultiert aus der Einsetzung von KVGs (Kapitalverwaltungsgesellschaften). Jeder AIF (Alternativer Investmentfonds = z.B. geschlossener Fonds zur Investition in Immobilien) wird heute bis in das kleinste Detail von einer KVG überwacht, die ihrerseits einer umfangreichen Regulierung unterliegt. Diese KVGs überwachen heutzutage jeden AIF genauso konsequent wie wir es schon seit langem bei den allseits bekannten „normalen“ Investmentfonds (z.B. für ein Investment in Aktien oder Anleihen) gewohnt sind.

Die KVG als wesentliches Element der Sicherheit für die Anleger in AIFs

Die KVG reduziert die Risiken für den Anleger. Sie prüft sämtliche Aktivitäten eines AIF (Alternativen Investmentfonds = z.B. geschlossener Immobilienfonds). Sie überwacht die Einhaltung der umfangreichen regulatorischen Vorschriften für den Geschäftsbetrieb eines AIF und stellt damit sicher, dass die Aktivitäten eines solchen Fonds über die gesamte Laufzeit gemäß den im Emissionsprospekt festgelegten Vorgaben durchgeführt werden. Außerdem überwacht sie jede Geldbewegung des Fonds bis ins letzte Detail.

§ 17 KAGB (Kapitalanlagesetzbuch) erläutert die KVG wie folgt: 
Kapitalverwaltungsgesellschaften sind Unternehmen mit satzungsmäßigem Sitz und Hauptverwaltung im Inland, deren Geschäftsbetrieb darauf ausgerichtet ist, inländische Investmentvermögen, EU-Investmentvermögen oder ausländische Investmentvermögen oder ausländische AIF zu verwalten. Verwaltung liegt vor, wenn mindestens die Portfolioverwaltung oder das Risikomanagement für ein oder mehrerer Investmentvermögen erbracht wird.

Eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) überwacht und verwaltet den alternativen Investmentfonds umfangreich im aktuellen Geschäftsbetrieb und haftet auch für Fehler.

Einheitliche Standards für AIFs und Überwachung durch eine KVG

Mit der stufenweisen Einführung von Anlegerschutz-Gesetzen unterliegen die heutigen Alternativen Investmentfonds einheitlichen Standards, die den Wildwuchs der früheren Jahre (häufig auch „Grauer Kapitalmarkt“ genannt) vollständig ausgemerzt haben.

Ein Beispiel aus der Praxis eines AIF veranschaulicht, wie die Sicherheit der Anleger durch die verbindliche Überwachung durch eine KVG heute gewährleistet wird. Wir nehmen an, dass der AIF eine (weitere) Immobilie für das gemeinschaftliche Fondsvermögen erwerben will. Die KVG prüft unter Anderem:

  • Entspricht die beabsichtigte Investition den Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt stehen?
  • Passt diese Immobilie in den Geschäftsplan des Fonds?
  • Entspricht diese Immobilie dem im Prospekt veröffentlichten Risikoprofil des Fonds?
  • Wie ist das Ergebnis der technischen Due Diligence: Zustand der Immobilie, Fassade, Heizung, Dämmung, … ?
  • Stimmen die rechtlichen und kaufmännischen Bedingungen?
  • Kann die Immobilie rechtlich sicher erworben werden?
  • Entspricht der Kaufpreis den Vorgaben im Fondsprospekt?
  • Wurde die Immobilie von einem Gutachter mit Zulassung der BaFin bewertet?
  • Ist der Kaufpreis angemessen im Verhältnis zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert?
  • Welche Möglichkeiten für einen späteren Verkauf bestehen? – Schon vor dem Ankauf muss ein Plan bestehen, zu welchem Preis die Immobilie bei späterer Auflösung des Fonds veräußert werden kann.
  • Während der Laufzeit des Fonds muss jeder Mietvertrag von der KVG geprüft werden. Der Vertrag darf erst nach Freigabe durch die KVG abgeschlossen werden.
  • Für jede Reparaturmaßnahme über 10.000€ müssen der KVG mehrerer Angebote vorgelegt werden. Der Auftrag darf erst nach Freigabe durch die KVG erteilt werden.

Diese Liste zeigt auf, wie umfassend die Überwachungsmaßnahmen bezüglich des Umgangs mit den Anlegergeldern sind. Zweifellos verursacht diese Überwachung und diese Regulierung zusätzliche Kosten. Die Sicherheit der Anleger wird damit jedoch auf ein sehr hohes Niveau gebracht.

Walter Feil
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