Steuerliche Behandlung von Immobilienfonds

Geposted von Walter Feil am

Am 16. Juli sandte die Treuhandgesellschaft für den Fonds PI Pro Investor Immobilienfonds 3 die Vorläufige steuerliche Ergebnismitteilung für das Jahr 2018 an die Kommanditisten dieses Fonds. Ich nehme dies zum Anlass, einige grundsätzliche Erläuterungen zur steuerlichen Behandlung von Immobilienfonds zusammenzustellen.

Geschlossener Fonds mit begrenztem Zeichnungskapital

Ein Immobilienfonds wie der PI Pro Investor Immobilienfonds 3 ist als Kommanditgesellschaft aufgesetzt. Es ist ein „geschlossener“ Fonds, der über einen bestimmten Zeitraum Kommanditisten aufnimmt und von diesen die Einzahlung des gezeichneten Kommanditkapitals annimmt. Wenn das in den Emissionsunterlagen benannte Kommanditkapital erreicht oder die benannte Zeichnungsfrist beendet ist, nimmt der Fonds keine weiteren Kommanditisten mehr auf. Er „schließt“. Deswegen bezeichnet man derartige Fonds auch als „geschlossene Fonds“, zur Unterscheidung von „offenen Immobilienfonds“, wir wir sie aus dem Bereich der Investmentfonds (Rentenfonds, Aktienfonds, „offene“ Immobilienfonds, …) kennen.

Steuerliches Ergebnis gemäß einheitlicher Feststellung

Für jeden geschlossenen Immobilienfonds ist nach Abschluss eines Geschäftsjahres das steuerliche Ergebnis zu ermitteln. Dies erfolgt über eine „gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen“ auf der Ebene der Kommanditgesellschaft (= Fondsgesellschaft) für alle Kommanditisten einheitlich.

Individuelle Positionen werden berücksichtigt

Wenn einzelne Kommanditisten außerhalb der Fondsbuchhaltung steuerlich relevante Ausgaben oder Einnahmen (z.B. persönliche Beratungskosten, Zinsen, …) hatten, werden diese gesonderten Positionen im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen berücksichtigt. Diese gesonderten Positionen können jedoch nur berücksichtigt werden, wenn der Kommanditist die Fondsgesellschaft rechtzeitig darüber informiert und die Nachweise über seine individuellen steuerlich relevanten Ausgaben und  Einnahmen beifügt. Deswegen erhalten alle Kommanditisten, üblicherweise etwa ein halbes Jahr nach Ablauf des Steuerjahres, eine Aufforderung, ihre gesonderten Positionen einzureichen.

Steuererklärung des Fonds geht an das Betriebsstättenfinanzamt

Die gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen wird beim Betriebsstättenfinanzamt eingereicht. Dies ist in der Regel das Finanzamt, in dessen Amtsbereich die Fondsgesellschaft ihren Sitz hat.

Zu dieser Erklärung zählt auch eine Liste, in der das einheitliche steuerliche Ergebnis der Kommanditgesellschaft (des „Fonds“) auf jeden einzelnen Kommanditisten gemäß seinem Anteil am Kommanditkapital aufgeteilt wird. Ergänzend werden in dieser Liste auch die gesonderten Positionen berücksichtigt, sofern der Kommanditist diese individuellen Positionen rechtzeitig bekanntgegeben und nachgewiesen hat.

Automatische Mitteilung an das Wohnsitzfinanzamt

Nach Vorliegen der gesonderten und einheitlichen Besteuerungsgrundlagen beim Betriebsstättenfinanzamt und entsprechender Veranlagung sendet das Betriebsstättenfinanzamt Mitteilungen an alle Wohnsitzfinanzämter der Kommanditisten. So erhält das für den einzelnen Kommanditisten zuständige Finanzamt Kenntnis über das steuerliche Ergebnis, das in der individuellen Steuererklärung eines jeden Kommanditisten zu berücksichtigen ist. Der Kommanditist sollte bei Abgabe seiner persönlichen Steuererklärung darauf hinweisen, dass er mit einer Kommanditeinlage (Beteiligungssumme) von x Euro an der Kommanditgesellschaft y beteiligt ist. Das steuerlich zu berücksichtigende Ergebnis hieraus erfährt das Finanzamt durch die Mitteilung vom Betriebsstättenfinanzamt.

Häufig lange Bearbeitungsfristen

Bis die Mitteilungen an die Wohnsitzfinanzämter versandt werden, vergehen nach Ende des Steuerjahres in der Regel ein bis zwei Jahre. Zunächst einmal muss die Steuererklärung für den Fonds erstellt und eingereicht werden. Sodann muss das Betriebsstättenfinanzamt die Veranlagung vornehmen. Wenn sich Rückfragen ergeben oder einzelne Punkte strittig behandelt werden, kann es auch mehr als zwei Jahre dauern, bis die Mitteilungen an die Wohnsitzfinanzämter versandt werden.

Anfängliche steuerliche Verluste werden vorgetragen

Bei jedem Fonds ergeben sich in den ersten Jahren, insbesondere im Jahr der Auflage, steuerlich abzugsfähige Positionen. Dies resultiert aus der Möglichkeit, zahlreiche Ausgabenpositionen in Zusammenhang mit der Auflage des Fonds (z.B. Kosten für die steuerliche und rechtliche Beratung, für den Vertrieb, für die Herstellung und Verbreitung der Emissionsunterlagen, …) sofort steuerlich geltend zu machen.

Gemäß den Vorschriften in § 15b EStG dürfen diese anfänglichen steuerlichen Verluste nicht im gleichen Jahr mit anderen Einkünften verrechnet werden. Stattdessen sind diese anfänglichen steuerlichen Verluste vorzutragen und mit künftigen steuerlichen Gewinnen aus der gleichen Einkunftsquelle zu verrechnen. In den Folgejahren darf der Fonds weiterhin zahlreiche Positionen steuerlich geltend machen. Soweit steuerlich zulässige Abschreibungen angesetzt werden, führt dies zu weiteren steuerlichen Verlusten, obwohl aus dieser Position gar keine Ausgaben entstanden.

Dies führt dazu, dass bei Immobilienfonds der hier erwähnten Art in der Regel drei bis fünf Jahre lang keine positiven steuerlichen Ergebnisse entstehen. Wenn die Entwicklung der Fonds wie in den Prognosen verläuft, entsteht allerdings spätestens beim Verkauf der Immobilien ein erheblicher steuerlicher Gewinn, der die vorgetragenen steuerlichen Verluste deutlich übersteigen kann. Am Beispiel der Fonds PI 1 und PI 2 lagen die steuerlichen Gewinne anlässlich Verkauf der Immobilien bei deutlich über 50 % der jeweiligen Beteiligungssumme.

Ausschüttungen sind keine steuerbaren Vorgänge

Für alle Kommanditisten eines „geschlossenen Fonds“ gilt: Ausschüttungen sind keine steuerbaren Vorgänge. Dies bedeutet: Wenn der Fonds eine Ausschüttung von z.B. 5 % jährlich leistet, ist dieser Geldzufluss kein steuerbarer Vorgang. Steuerlich relevant sind alleine die steuerlichen Ergebnisse des Fonds, die wie oben beschrieben automatisch an das Wohnsitzfinanzamt übermittelt werden.

Kurz zusammengefasst

  • Ausschüttungen fließen „steuerfrei“ zu. Sie sind steuerlich nicht relevant.
  • Steuerlich relevant ist der Anteil am Ergebnis der Fondsgesellschaft, wie er – meist 1 bis 2 Jahre nach Ende des Steuerjahres – per Mitteilung an das Wohnsitzfinanzamt bekanntgegeben wird. Dieses steuerliche Ergebnis ist in den ersten Jahren der Fondslaufzeit fast immer negativ und wird vorgetragen zur späteren Verrechnung mit steuerlich positiven Ergebnissen.
  • Bei Auflösung des Fonds wird aus dem Verkauf der Immobilien in der Regel ein beträchtlicher steuerlicher Gewinn erwartet. Deswegen sollte bei der Schlussausschüttung (welche steuerlich nicht relevant ist) geprüft werden, wie hoch das positive steuerliche Ergebnis nach Verrechnung mit den anfänglichen steuerlichen Verlusten ist. Hierfür sollte ein Teil der Schlussausschüttung reserviert bleiben, da der Steuerbescheid erfahrungsgemäß erst lange nach der Schlussausschüttung zu erwarten ist.
Walter Feil