Steuerliche Behandlung von Immobilienfonds

von | 17. Jul. 2020

Am 16. Juli sandte die Treuhandgesellschaft für den Fonds PI Pro Investor Immobilienfonds 3 die Vorläufige steuerliche Ergebnismitteilung für das Jahr 2018 an die Kommanditisten dieses Fonds. Ich nehme dies zum Anlass, einige grundsätzliche Erläuterungen zur steuerlichen Behandlung von Immobilienfonds zusammenzustellen.

Geschlossener Fonds mit begrenztem Zeichnungskapital

Ein Immobilienfonds wie der PI Pro Investor Immobilienfonds 3 ist als Kommanditgesellschaft aufgesetzt. Es ist ein „geschlossener“ Fonds, der über einen bestimmten Zeitraum Kommanditisten aufnimmt und von diesen die Einzahlung des gezeichneten Kommanditkapitals annimmt. Wenn das in den Emissionsunterlagen benannte Kommanditkapital erreicht oder die benannte Zeichnungsfrist beendet ist, nimmt der Fonds keine weiteren Kommanditisten mehr auf. Er „schließt“. Deswegen bezeichnet man derartige Fonds auch als „geschlossene Fonds“, zur Unterscheidung von „offenen Immobilienfonds“, wir wir sie aus dem Bereich der Investmentfonds (Rentenfonds, Aktienfonds, „offene“ Immobilienfonds, …) kennen.

Steuerliches Ergebnis gemäß einheitlicher Feststellung

Für jeden geschlossenen Immobilienfonds ist nach Abschluss eines Geschäftsjahres das steuerliche Ergebnis zu ermitteln. Dies erfolgt über eine „gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen“ auf der Ebene der Kommanditgesellschaft (= Fondsgesellschaft) für alle Kommanditisten einheitlich.

Individuelle Positionen werden berücksichtigt

Wenn einzelne Kommanditisten außerhalb der Fondsbuchhaltung steuerlich relevante Ausgaben oder Einnahmen (z.B. persönliche Beratungskosten, Zinsen, …) hatten, werden diese gesonderten Positionen im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen berücksichtigt. Diese gesonderten Positionen können jedoch nur berücksichtigt werden, wenn der Kommanditist die Fondsgesellschaft rechtzeitig darüber informiert und die Nachweise über seine individuellen steuerlich relevanten Ausgaben und  Einnahmen beifügt. Deswegen erhalten alle Kommanditisten, üblicherweise etwa ein halbes Jahr nach Ablauf des Steuerjahres, eine Aufforderung, ihre gesonderten Positionen einzureichen.

Steuererklärung des Fonds geht an das Betriebsstättenfinanzamt

Die gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen wird beim Betriebsstättenfinanzamt eingereicht. Dies ist in der Regel das Finanzamt, in dessen Amtsbereich die Fondsgesellschaft ihren Sitz hat.

Zu dieser Erklärung zählt auch eine Liste, in der das einheitliche steuerliche Ergebnis der Kommanditgesellschaft (des „Fonds“) auf jeden einzelnen Kommanditisten gemäß seinem Anteil am Kommanditkapital aufgeteilt wird. Ergänzend werden in dieser Liste auch die gesonderten Positionen berücksichtigt, sofern der Kommanditist diese individuellen Positionen rechtzeitig bekanntgegeben und nachgewiesen hat.

Automatische Mitteilung an das Wohnsitzfinanzamt

Nach Vorliegen der gesonderten und einheitlichen Besteuerungsgrundlagen beim Betriebsstättenfinanzamt und entsprechender Veranlagung sendet das Betriebsstättenfinanzamt Mitteilungen an alle Wohnsitzfinanzämter der Kommanditisten. So erhält das für den einzelnen Kommanditisten zuständige Finanzamt Kenntnis über das steuerliche Ergebnis, das in der individuellen Steuererklärung eines jeden Kommanditisten zu berücksichtigen ist. Der Kommanditist sollte bei Abgabe seiner persönlichen Steuererklärung darauf hinweisen, dass er mit einer Kommanditeinlage (Beteiligungssumme) von x Euro an der Kommanditgesellschaft y beteiligt ist. Dies erfolgt durch eine Entsprechende Eintragung in der Anlage „G“ zur EStG. Das steuerlich zu berücksichtigende Ergebnis hieraus erfährt das Finanzamt durch die Mitteilung vom Betriebsstättenfinanzamt.

Häufig lange Bearbeitungsfristen

Bis die Mitteilungen an die Wohnsitzfinanzämter versandt werden, vergehen nach Ende des Steuerjahres in der Regel ein bis zwei Jahre. Zunächst einmal muss die Steuererklärung für den Fonds erstellt und eingereicht werden. Sodann muss das Betriebsstättenfinanzamt die Veranlagung vornehmen. Wenn sich Rückfragen ergeben oder einzelne Punkte strittig behandelt werden, kann es auch mehr als zwei Jahre dauern, bis die Mitteilungen an die Wohnsitzfinanzämter versandt werden.

Behandlung von anfänglichen steuerlichen Verlusten

Bei jedem Fonds ergeben sich in den ersten Jahren, insbesondere im Jahr der Auflage, steuerlich abzugsfähige Positionen. Dies resultiert aus der Möglichkeit, zahlreiche Ausgabenpositionen in Zusammenhang mit der Auflage des Fonds (z.B. Kosten für die steuerliche und rechtliche Beratung, für den Vertrieb, für die Herstellung und Verbreitung der Emissionsunterlagen, …) sofort steuerlich geltend zu machen.

Gemäß den Vorschriften in § 15b EStG dürfen diese anfänglichen steuerlichen Verluste nur dann im gleichen Jahr mit anderen Einkünften verrechnet werden, wenn der Fonds nicht als „Steuerstundungsmodell“ einzustufen ist. Ein „Steuerstundungsmodell“ ist definiert als ein Investment, bei dem die Anleger aufgrund eines „vorgefertigten Konzeptes“ in einer „modellhaften Gestaltung“ anfängliche steuerliche Verluste in Höhe von „mehr als 10 % des eingesetzten Eigenkapitals“ erzielen.

Die meisten geschlossenen Fonds, die in Wohnimmobilen investieren, sind gemäß ihrer Konzeption keine „Steuerstundungsmodelle“. Jedoch sollte dieser Punkt durch sorgfältige Lektüre im Emissionsprospekt geprüft werden. Die Angaben hierzu sind in der Regel in einem Kapitel, in dem die steuerlichen Vorschriften erläutert werden, aufzufinden.

Sollte es sich um einen Fonds handeln, der als „Steuerstundungsmodell“ zu behandeln ist, dann sind die anfänglichen steuerlichen Verluste vorzutragen und mit künftigen steuerlichen Gewinnen aus der gleichen Einkunftsquelle zu verrechnen. In den Folgejahren darf der Fonds weiterhin zahlreiche Positionen steuerlich geltend machen. Soweit steuerlich zulässige Abschreibungen angesetzt werden, führt dies zu weiteren steuerlichen Verlusten, obwohl aus dieser Position gar keine Ausgaben entstanden. Dies führt dazu, dass bei Immobilienfonds dieser Art in der Regel drei bis fünf Jahre lang keine positiven steuerlichen Ergebnisse entstehen. Wenn die Entwicklung der Fonds wie in den Prognosen verläuft, entsteht allerdings spätestens beim Verkauf der Immobilien ein erheblicher steuerlicher Gewinn, der die vorgetragenen steuerlichen Verluste deutlich übersteigen kann. Am Beispiel der Fonds PI 1 und PI 2 lagen die steuerlichen Gewinne anlässlich Verkauf der Immobilien bei deutlich über 50 % der jeweiligen Beteiligungssumme.

Ausschüttungen sind keine steuerbaren Vorgänge

Für alle Kommanditisten eines „geschlossenen Fonds“ gilt: Ausschüttungen sind keine steuerbaren Vorgänge. Dies bedeutet: Wenn der Fonds eine Ausschüttung von z.B. 5 % jährlich leistet, ist dieser Geldzufluss kein steuerbarer Vorgang. Steuerlich relevant sind alleine die steuerlichen Ergebnisse des Fonds, die wie oben beschrieben automatisch an das Wohnsitzfinanzamt übermittelt werden.

Kurz zusammengefasst

  • Ausschüttungen fließen „steuerfrei“ zu. Sie sind steuerlich nicht relevant.
  • Steuerlich relevant ist der Anteil am Ergebnis der Fondsgesellschaft, wie er – meist 1 bis 2 Jahre nach Ende des Steuerjahres – per Mitteilung an das Wohnsitzfinanzamt bekanntgegeben wird. Dieses steuerliche Ergebnis ist in den ersten Jahren der Fondslaufzeit fast immer negativ. Wenn der Fonds gemäß §15b als Verlustzuweisungsmodell zu behandeln ist (anfängliche Verluste mehr als 10 % des Beteiligungskapitals), werden die anfänglichen Verluste zur späteren Verrechnung mit positiven Ergebnissen vorgetragen. Wenn der Fonds nicht als Verlustzuweisungsmodell (anfängliche Verluste nicht höher als 10 % des Beteiligungskapitals) ist, können die negativen Ergebnisse aus dem Fonds mit anderen Einkünften des Investors verrechnet werden.
  • Bei Auflösung des Fonds wird aus dem Verkauf der Immobilien in der Regel ein beträchtlicher steuerlicher Gewinn erwartet. Deswegen sollte bei der Schlussausschüttung (welche steuerlich nicht relevant ist) geprüft werden, wie hoch das positive steuerliche Ergebnis (ggfls. nach Verrechnung mit noch nicht verrechneten Anfangsverlusten) ist. Hierfür sollte ein Teil der Schlussausschüttung reserviert bleiben, da der Steuerbescheid erfahrungsgemäß erst lange nach der Schlussausschüttung zu erwarten ist.

Empfehlung: Zinsen für Steuernachzahlung vermeiden

Die Finanzverwaltung berechnet für später geleistete Steuerzahlungen Verzugszinsen in Höhe von 0,5 % pro Monat. Dies entspricht einem Zinssatz von 6,0 % pro Jahr. Die Berechnung beginnt 15 Monate nach Ablauf des Kalenderjahrs, in dem die Steuer entstanden ist. Eine Steuernachzahlung für das Jahr 2019 – als Beispiel – wird ab dem 1. April 2021 mit 0,5 % monatlichem Zins (= 6 % Jahreszins) belegt.

Erfahrungsgemäß dauert es häufig zwei Jahre und länger, bis der geänderte Steuerbescheid (der den Veräußerungsgewinn nach Auflösung des Fonds berücksichtigt) erstellt und zugestellt wird. Die späte Nachricht über die Erhöhung der Steuerschuld ändert aber nichts an der Tatsache, dass ab dem 15. Monat nach Ende des entsprechenden Steuerjahres Verzugszinsen erhoben werden.

Wenn somit ein guter Veräußerungsgewinn entstanden ist, empfiehlt es sich, zur Vermeidung von Verzugszinsen für die zu erwartende Steuernachzahlung schon vor dem Zugang des geänderten Steuerbescheides eine freiwillige „Erhöhung der Vorauszahlung“ für das entsprechende Steuerjahr zu leisten. Dies sollte auch unschwer möglich sein, da die Liquidität hierfür aus der Schlussausschüttung nach Realisierung des Veräußerungsgewinns zur Verfügung steht.

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Walter Feil
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