Ausgabe 11/2023
01. November 2023
Sehr geehrte Damen und Herren,
Aktienmärkte nähern sich dem Boden – Immobilienfonds setzen Ausschüttungen aus
Die Bewertungen in den Aktienmärkten gingen im Oktober weiter zurück. Der Weltaktienindex (in Euro bewertet) stand per 27.10. auf etwas über 7 % seit Jahresbeginn. Mit dem jüngsten Rückgang nähern sich die Aktienmärkte einem Boden mit guten Aussichten auf einen erneuten Anstieg in den kommenden Monaten.
Quelle: Infront
Einen wesentlichen Grund für den Rückgang der Aktienkurse sehe ich in der gewachsenen Attraktivität der Anleihemärkte. Investoren erhalten derzeit fast 5 % Zins für zehnjährige Anleihen der USA und fast 3 % für zehnjährige Anleihen im Euroraum. Damit ist die Zeit des „Anlage-Notstandes“ vorbei: institutionelle Investoren, die traditionell stets einen großen Teil ihrer Gesamtinvestitionen in Anleihen halten, sind nicht mehr gezwungen, mangels Alternativen mehr als gewohnt in die Aktienmärkte zu investieren.
Meine Erwartung ist: Die Bedingungen an den Anlagemärkten werden sich wieder verändern. Die Inflation wird 2024 weiter zurückgehen. Die Notenbanken werden in 2024 beginnen, die Leitzinsen zu senken. Auch die langfristigen Zinsen werden nicht mehr lange auf dem aktuellen Niveau verharren. Die Gründe für diese Erwartung habe ich im neuesten Kapitalmarktausblick zusammengestellt.
Kapitalmarktausblick für November 2023 (ihrkonzept.de)
Die aktuell hohen Zinsen verändern auch die Grundlagen für das Geschäftsmodell der Immobilienfonds. Dies betrifft ohne Ausnahme alle Fonds dieser Art. Gemeinsames Ziel aller Fonds, die in Wohnimmobilien investieren, ist der Verkauf des gesamten Wohnungsbestandes an große institutionelle Investoren. Diese Investorengruppe war in den vergangenen Jahren gerne bereit, einen sanierten und voll vermieteten Wohnungsbestand zu kaufen und zahlten hierfür einen Kaufpreis in Höhe des 20- bis 25-fachen Jahresmietertrags aus diesem Bestand. Dies ergab für die Investoren eine Brutto-Rendite vor Kosten von 4 bis 5 %.
Aktuell ist jedoch keiner dieser institutionellen Groß-Investoren mehr bereit, einen Kaufpreis in dieser Höhe zu bezahlen. Der Grund hierfür ist so einfach wie verständlich: Es ist aktuell viel, viel einfacher, eine vergleichbare Rendite durch ein Investment in Staatsanleihen zu erzielen, und dies ohne den Aufwand für die Bewirtschaftung eines Wohnungsbestandes. Daraus folgt, dass keiner der bestehenden Immobilienfonds, der jetzt in die geplante Auflösungsphase hineinläuft, einen Verkaufspreis wie ursprünglich geplant erzielen kann.
Eine sinnvolle Maßnahme ist, die Laufzeit der Fonds zu verlängern, den Wohnungsbestand weiter aufzuwerten und die Mieten im Rahmen des Zulässigen anzupassen. Mietpreise folgen traditionell der Inflation, dies jedoch mit einem gewissen Zeitversatz. Alleine die Anpassung der Mieten an den Kaufkraftverlust der letzten Jahre erfordert eine Erhöhung von 10 bis 15 %. Wenn abgewohnte Altbauwohnungen anlässlich eines Mieterwechsels auf einen zeitgemäßen Qualitätsstand gebracht werden, führt die folgende Vermietung der sanierten Wohnung stets zu einem höheren Mietertrag.
Die erhöhte Sanierungsleistung erfordert zusätzliche Liquidität. Zahlreiche Immobilienfonds haben deswegen die ursprünglich geplanten Ausschüttungen herabgesetzt. Ich halte dies für eine sinnvolle unternehmerische Entscheidung. Sie führt dazu, die erhöhten Sanierungsleistungen zu finanzieren und damit die künftigen Mieterträge zu erhöhen. Dies verbessert auch die Ausgangslage für einen späteren Verkauf des Wohnungsbestandes: höhere Mieterträge x Faktor = höherer Verkaufspreis.
Die klarste Kommunikation zu diesem Thema liefert die Primus Valor AG. Andere Fonds (sie sind alle in der gleichen Situation) verhalten sich ähnlich, kommunizieren das Problem und die Lösungsmöglichkeiten jedoch nicht so klar und verständlich.
Die beste Information, die Sie zum gegenwärtigen Marktumfeld für Immobilienfonds erhalten können, bietet Primus Valor mit einem Webinar am Donnerstag, den 2.11.2023, um 19:00 Uhr. Hier wird Gordon Grundler, der als Vorstand der Primus Valor AG Tag für Tag an Lösungen für die aktuellen Probleme in diesem Markt arbeitet, Klartext sprechen: Was sind die Probleme? Wie kann man sie lösen? Wie kann man trotz der veränderten Marktverhältnisse doch noch einen guten Verkaufspreis erzielen? Wie müssen sich Anleger sich auf die veränderten Umstände einstellen?
Ich empfehle Ihnen, am Donnerstag um 19:00 Uhr eine Stunde Zeit zu investieren, um direkt von der Quelle die relevanten Informationen zu den Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt zu hören.
Link: Anmeldung zum Webinar am 2.11. um 19 Uhr
Ja: wir Anleger brauchen derzeit starke Nerven. Die Aktienmärkte begeistern nicht. Die Investments in Immobilien werden länger brauchen bis zur Auflösung. Die Ausschüttungen sind geringer. Die Liquidität wird für die Qualitätsverbesserung des Wohnungsbestandes verwendet.
Unsere Stimmung wird sich sofort aufhellen, wenn wir uns bewusst machen, dass alle diese Märkte zyklischen Schwankungen unterliegen. Dann beginnen wir zu überlegen:
- Die Aktienkurse sind heute niedriger als noch vor einigen Wochen? Wie wirkt sich das auf Sicht von weiteren 10 Jahren aus? => jetzt ist die richtige Zeit, das Investment zu gedrückten Kursen zu erhöhen.
- Wohnungsimmobilien werden derzeit wenig nachgefragt? Welche Auswirkungen hat dies auf diejenigen, die aus irgendwelchen Gründen kurzfristig verkaufen müssen? => jetzt ist die Zeit, Immobilien preisgünstig zu kaufen.
Den neuesten Kapitalmarktausblick finden Sie wie gewohnt auf der Webseite. Hier ist der Link:
Kapitalmarktausblick für November 2023 (ihrkonzept.de)
Das Musterportfolio, das den Investoren im Tarif LVL70 der ERGO LIFE als Ideenträger dienen kann, bleibt weiterhin unverändert. Die durchschnittliche Jahresrendite seit Auflage dieses Portfolios liegt per 27.10.2023 bei 8,6 %.
LVL70 – Musterportfolio 3: Ergebnis per Ende Oktober 2023 (ihrkonzept.de)
Meine Tochter Carina von Oosten und ich stehen Ihnen jederzeit für weitere Informationen zur Verfügung.
Herzliche Grüße
Walter Feil
Sie erreichen uns wie folgt:
 Walter Feil: Mail: wf@ihrkonzept.de Tel.: 07223 – 990 98 11 |
 Carina von Oosten: Mail: co@ihrkonzept.de Tel.: 07223 – 990 98 13 |
IhrKonzept GmbH
Brahmsstraße 6
77815 Bühl
E-Mail: info@ihrkonzept.de
Email an Walter Feil senden
- IhrKonzept-KAPITALMARKTAUSBLICK: Aktienmärkte weiterhin positiv – US-Börsen führen das Feld an - 30. Juni 2024
- LVL70 – Musterportfolio: Plus 182 % - 28. Juni 2024
- Kapitalmarktausblick für Juli 2024 - 28. Juni 2024