Primus Valor stellt sich auf neue Lage am Immobilienmarkt ein

von | 12. Jun. 2023

Gordon Grundler, der Vorstand der Primus Valor AG, blickt mittlerweile auf 14 Jahre Erfahrung im Kauf, der Sanierung und dem Verkauf von Immobilien zurück. Am Donnerstag, den 22. Juni 2023, 19:00 Uhr stellt er allen Anlegern die jüngsten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor und wie sich Primus Valor auf die veränderten Rahmenbedingungen einstellt.

Günstig einkaufen, energetisch sanieren, voll vermieten – und dann wieder verkaufen. Das ist seit Beginn das unveränderte Konzept von Primus Valor. Die Mieter erhalten damit schönere Wohnungen, vor allem Wohnungen mit deutlich reduzierten Heizkosten, häufig zusätzliche Balkone und ein ansprechendes Äußeres der gesamten Wohnanlage und der Außenanlagen. Die Anleger erreichten mit diesem Konzept ein sicheres Investment, laufende Ausschüttungen und mit dem Verkauf eine gute Rendite.

Gegenwind am Immobilienmarkt erfordert Anpassung des Konzeptes

Gordon Grundler erläuterte jüngst in einem Webinar, dass im Immobilienmarkt derzeit heftiger Gegenwind herrscht. Die Zinsen für Finanzierungen sind deutlich höher als noch vor einem Jahr, die Investoren sind verunsichert, die Medien mit ihren nach Aufmerksamkeit heischenden Schlagzeilen verstärken die miese Stimmung, die Kaufnachfrage sinkt.

Der Immobilienmarkt, so Grundler, ist mit den Zinserhöhungen in eine Schockstarre eingetreten. Die Verkäufer träumen immer noch von den hohen Verkaufspreisen der vorangegangenen Jahre, die Käufer halten sich jedoch extrem zurück. Damit finden Käufer und Verkäufer nicht mehr zusammen. Die Anzahl der Transaktionen ist auf weniger als die Hälfte eingebrochen.

Was hat sich geändert am Immobilienmarkt?

In den Jahren mit extrem niedrigen Zinsen war die Nachfrage nach gut gepflegten Immobilienpaketen hoch. Bei institutionellen Investoren, die (als Beispiel) mit ihren Investments einen Mindestertrag zur Bedienung von Pensionsverpflichtungen erreichen mussten, herrschte ein regelrechter Anlagenotstand: Ein neues Investment in Anleihen lieferte zeitweise überhaupt keinen Zinsertrag mehr. In diesen Zeiten wurden für einen gepflegten Immobilienbestand Kaufpreise über Faktor 25 geboten. Faktor 25 – das bedeutet: der Käufer zahlte einen Preis, der dem fünfundzwanzigfachen der aktuellen Jahresmiete entsprach.

Nach den schnellen und heftigen Zinserhöhungen der Notenbanken sind jetzt auch wieder höhere Renditen mit Anleihen zu erzielen. Investoren haben damit wieder mehr Möglichkeiten, Rendite im Anleihemarkt zu erzielen. Die Zeiten des akuten Anlagenotstandes sind vorbei.

Dies wird jedoch nicht mehr lange so bleiben. Die Inflationsraten haben ihren Höhepunkt überschritten. Die Notenbanken werden noch in 2023, spätestens im ersten Halbjahr 2024, mit Zins-Senkungen beginnen. Damit werden auch die derzeit noch hohen Zinserträge auf Anleihen wieder zurückgehen. Vermutlich nicht auf das extrem tiefe Niveau von 2021, jedoch wieder Richtung 2 %.

Das internationale und bankenunabhängige Analysehaus Capital Economics prognostiziert für deutsche 10-jährige Staatsanleihen einen Rückgang des Zinscoupons für neu ausgegebene Anleihen auf 2,25 % bis Ende 2023 und auf 2,00 % bis Ende 2024. Auch in den USA wird ein Rückgang der Anleihezinsen von derzeit noch 3,65 % auf 3,00 % bis Ende 2024 erwartet. Damit sinkt die Attraktivität dieser Anlageklasse. Dies rückt Immobilien wieder in den Fokus der Investoren.

Unternehmer entscheiden nach aktueller Marktlage

Die Fondsverwaltung von Primus Valor hat vor diesem Hintergrund einen klaren Standpunkt: Jetzt ist nicht die richtige Zeit, einen Immobilienbestand zu verkaufen. Derzeit sind die Preise, die sich die Fondsverwaltung vorstellt, nicht zu erzielen. Die Fondsverwaltung beabsichtigt, den Verkauf von größeren Immobilienpaketen erst wieder zu starten, wenn ein höherer Verkaufspreis zu erzielen ist.

Alternativen im Verkauf nutzen

Statt dem Verkauf „en bloc“ hat die Fondsverwaltung den Verkauf von kleineren Einheiten forciert. Ein Hauseingang (darunter versteht man die Wohnungen, die über einen gemeinsamen Hauseingang zu erreichen sind, häufig ein Paket von 6 bis 12 Wohnungen) wird gerne von privaten Investoren gekauft und angemessen bezahlt. Einzelne Wohnungen werden von Eigennutzern gesucht und sehr gut bezahlt. Dieser kleinteilige Verkauf verursacht deutlich mehr Arbeit als der Verkauf einer ganzen Siedlung „en bloc“, führt aber zu guten Erlösen.

Wohnungs-Sanierung führt zu höheren Mieteinnahmen

Großen Nachdruck legt Primus Valor auf die Sanierung der Wohnungen. Jeder Mieterwechsel wird konsequent genutzt, die vorübergehend leerstehende Wohnung auf einen Stand zu bringen, der bei der Neuvermietung den Vorstellungen eines Mieters im Jahr 2023 entspricht. Damit werden die Voraussetzungen geschaffen, bei dem später geplanten Verkauf einen guten Erlös zu erzielen: jeder Euro mehr Mieteinnahmen wirkt sich beim Verkauf mit Faktor 20 oder mehr aus. Ein Euro mehr Mieteinnahmen führt zu 20 Euro mehr Verkaufserlös. Und in der Zeit bis dorthin erhöht sich die Liquidität im Fonds, die wiederum zu weiteren Sanierungen genutzt werden kann.

Paketverkäufe derzeit nicht empfehlenswert

Primus Valor hat den Verkauf von größeren Paketen an institutionelle Investoren derzeit eingestellt. Damit sind aktuell keine marktgerechten Preise zu erzielen. Ich halte diese Vorgehensweise für richtig. Dies dient den Interessen der Anleger. Kein Verkauf zu Dumpingpreisen, wenn der erwartete Verkaufserlös nicht zu erreichen ist. Genauso, wie wir 2021 bei den Immobilienpreisen eine Übertreibung nach oben erlebten, haben wir derzeit eine Übertreibung nach unten. Das wird sich wieder einpendeln. In der Zwischenzeit wird der Bestand gepflegt, jeder Mieterwechsel für eine Wohnungs-Sanierung genutzt und damit der Wert der Immobilien erhöht.

Gute Mieterträge aus einem sanierten Bestand

Die Immobilien liefern bis zum passenden Verkaufszeitpunkt einen guten Mietertrag. Damit befinden sich die Fonds in einer Position der Stärke: sie erwirtschaften Überschüsse. Diese sollten schwerpunktmäßig für die Sanierung der Wohnungen eingesetzt werden.

Die schlechte Stimmung führt zu günstigen Einkaufspreisen

Umgekehrt wird der sprichwörtliche Schuh daraus: die schlechte Stimmung auf dem Immobilienmarkt, die Zurückhaltung der großen Investoren, die Zinserhöhungen bei auslaufenden Festschreibungen führen dazu, dass sich derzeit wieder Kaufgelegenheiten ergeben, wie dies zuletzt in den Jahren vor 2019 möglich war. Der deutliche Rückgang der Nachfrage führt zu Chancen, jetzt wieder alte Mehrfamilienhäuser zu günstigen Preisen zu kaufen, diese sodann energetisch zu sanieren und die hierfür bereitgestellten Zuschüsse abzurufen.

Der dramatische Rückgang an Neubauvorhaben führte auch dazu, dass die in den Himmel geschossenen Preise für Baumaterial und Handwerkerleistungen wieder etwas mehr Erdung bekommen, was den Aufwand pro Sanierung wieder in den Rahmen der früheren Kalkulationen zurückbringt.

Europäische Kommission brütet über neues Förderpaket für energetische Sanierungen

Die Europäische Kommission bereitet derzeit eine neue Richtlinie vor, die Hauseigentümer verpflichten wird, schlecht isolierte Gebäude in eine höhere Effizienzklasse zu bringen. Im ersten Schritt sollen Gebäude mit der schlechtesten Effizienzklasse bis zum Jahr 2030 energetisch saniert werden. Weitere Schritte sollen folgen.

Diese Richtlinie muss, sobald sie verabschiedet ist, von allen EU-Staaten binnen zwei Jahren in nationales Recht umgesetzt werden.

Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien wird steigen

Diese Vorschriften werden zahlreiche Eigentümer, Eigentümergemeinschaften, Erbengemeinschaften etc. dazu veranlassen, über einen Verkauf ihrer alten Gebäude nachzudenken und sich damit von der Verpflichtung zu befreien, selbst für eine energetische Sanierung zu sorgen. Dies wird zu neuen Kaufgelegenheiten führen. Spezialisten für energetische Haussanierungen wie Primus Valor werden davon profitieren. Sie werden wieder günstig einkaufen, kostenbewusst sanieren, die bereitgestellten Förderprogramme nutzen – und damit für Wohnungssuchende ein attraktives Mietangebot schaffen und für die Investoren eine gute Rendite erzielen.

Webinar für Investoren am Donnerstag, den 22. Juni 19:00 Uhr

Ich empfehle allen Investoren in den Fonds Primus Valor ICD 9 und 10, am Donnerstag, den 22. Juni, um 19:00 Uhr am Webinar teilzunehmen. Gordon Grundler, der Vorstand der Primus Valor, wird die gegenwärtige Situation auf dem Immobilienmarkt vortragen und erläutern, mit welchen unternehmerischen Entscheidungen die Interessen der Anleger geschützt werden.

Klicken Sie auf diesen Link zur Anmeldung zum kostenfreien Webinar.

Ich empfehle auch allen Investoren, die – auch aufgrund unserer Informationen – seit Anfang 2022  nicht mehr in Immobilien investiert haben, dieses kostenfreie Webinar zu verfolgen. Der Wind hat sich gedreht – die Einkaufspreise sind deutlich zurückgekommen.

Hier nochmal der Link zur Anmeldung.

 

Walter Feil
Letzte Artikel von Walter Feil (Alle anzeigen)