In der gestrigen Ausgabe von Caixin Online, der führenden Wirtschaftszeitung von China, fand ich einen bemerkenswerten Beitrag über die Entwicklung des chinesischen Immobilienmarktes. Caixin ist dafür bekannt, sehr offensiv über die Probleme des täglichen Lebens in China zu berichten und häufig kritische Stellungnahmen, meist verbunden mit konkreten Vorschlägen zur Verbesserung der Situation, zu veröffentlichen. Es ist davon auszugehen, dass diese weltweit verfügbaren online-Beiträge der generellen Zielstellung der chinesischen Zentralregierung entsprechen.

Die englische Fassung „Building a Better Housing Market“ finden Sie unter dem dem direkten Link zu Caixin. Nachfolgend versuche ich, Ihnen mit einer Übersetzung (Zwischenüberschriften von mir eingefügt) einen schnellen Einblick in die Probleme des Immobilienmarktes in China zu liefern. Der Beitrag nennt auch Wege, wie diese gelöst werden können.

Chinas staatseigene Immobilienentwickler mischen sich in den Immobilienmarkt ein

Trotz der Bemühungen der Regierung, den Immobilienmarkt abzukühlen, sind die Landverkäufe in China in den ersten fünf Monaten dieses Jahres unter Ausbildung von Höchstpreisen gestiegen. Noch mehr beunruhigt, dass die Unternehmen im Staatsbesitz wieder mitmischten, und dies trotz der Anweisung der staatlichen Assets Supervision and Administration Commission (SASAC), sich zurückzuziehen.

Staatsunternehmen aus anderen Geschäftsbereichen treiben die Preise bei den Landauktionen

Die SASAC griff im März 2010 ein, nachdem Unternehmen im Staatsbesitz an einem einzigen Tag bei drei unterschiedlichen Landauktionen teilnahmen und die Konkurrenz überboten. Im Gegensatz zu den 16 staatlichen Projektentwicklern wurden die 78 Unternehmensgruppen im Staatsbesitz, deren Kerngeschäft mit dem Immobilienmarkt nichts zu tun hat, angewiesen, sich aus dem Markt zurückzuziehen. Trotzdem scheint die Situation heute noch schlimmer zu sein. Die Anzahl der staatlichen Bauträger ist von 16 auf 21 angestiegen. Sowohl die Verkäufe als auch ihr Bestand haben sich erhöht, und einige von ihnen sind unter den 20 größten Projektentwicklern des Landes.

Die Unternehmensgruppen im Staatsbesitz, die eigentlich nichts mit dem Immobilienmarkt zu tun haben, waren extrem zögerlich, den Markt zu verlassen; nur 30 Prozent haben die Anweisung befolgt, und dies auch nur, wenn sie mit weniger profitablen Projekten befasst waren. Natürlich ist klar, dass die Immobilien-Entwicklung für diese Staatsunternehmen zu lukrativ ist, um einfach aufzuhören.

Die Politik muss die Staatsunternehmen effektiver führen

Die Politik muss diese Staatsunternehmen effektiver führen. Tatsächlich sollte die Politik noch weiter gehen: Alle Unternehmensgruppen im Staatsbesitz – nicht nur diejenigen, deren Kerngeschäft mit dem Immobilienmarkt nicht verbunden ist – sollten von kommerziellen Projekten ausgeschlossen werden. Das gleiche sollte für Unternehmen gelten, die mit den Lokalregierungen verbunden sind. Stattdessen sollten die Staatsunternehmen mit einem erfolgreichen Leistungsnachweis angewiesen werden, zur nationalen Entwicklung beizutragen, indem sie sich im preisgünstigen öffentlichen Wohnungsbau engagieren.

Es gibt viele Gründe, warum Staatsunternehmen im kommerziellen Immobilienmarkt keinen Platz haben. Hier sind zwei: indem sie die Preise überbieten, machen sie die Bemühungen der Regierung, Marktexzesse zu vermeiden, zunichte, und sie verursachen über einen längeren Zeitraum Verwerfungen und verhindern eine gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes.

Staatsfirmen müssen dem Bedarf des Volkes dienen

Die noch wichtigere Frage ist vielleicht: was ist die rechtmäßige Rolle eines staatlichen Projektentwicklers? Die Antwort ist naheliegend. Der Status eines staatlichen Unternehmens verpflichtet dieses, Güter und Dienstleistungen bereitzustellen, die dem Bedarf des Volkes entsprechen. Im heutigen China ist preiswertes Wohnen für die weitere Urbanisierung dringend nötig, um eine stetige, stabile Entwicklung des Landes sicherzustellen.

In den letzten zwei Dekaden haben die kommerziellen Immobilienprojekte über das gesamte Land einen Boom erlebt, während das Programm zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum für die unteren Einkommensgruppen in bescheidenen Versuchen und Anfängen steckengeblieben ist.

Fundamentale Veränderungen verlangt

Es ist eine fundamentale Veränderung notwendig. Während der private Markt und sein Wachstum weiter gepflegt wird, muss die Regierung ihre Anstrengungen, der Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum für die Menschen verdoppeln. Die Regierung sollte ein nationales „Projekt für preisgünstiges Wohnen“, das von den Bauunternehmen im Staatsbesitz umgesetzt wird, in Gang setzen und überwachen.

Der dringlichste Bedarf ist, sicherzustellen, dass ausreichende Reserven bereitgestellt werden, den Mangel an preiswertem Wohnraum zu beheben. Sodann sollte das Programm feinjustiert werden, um weitere unterschiedliche Bedürfnisse zu erfüllen. Der Umfang sollte über das gegenwärtige Ziel, 20 % des gesamten Wohnraums als “preisgünstiges Wohnen” zu erreichen, ausgedehnt werden. (Zum Vergleich: der Anteil des „public housing“ beträgt in Hong Kong 50 %, während der Anteil in Singapore bis zu 85 % beträgt). Auf diese Weise sollte sich der öffentliche und der private Markt im Gleichschritt entwickeln.

Natürlich kann die Regierung die bereits bestehenden Probleme bei der Entwicklung von preiswertem Wohnraum nicht ignorieren. In den vergangenen zwei Jahren haben wir an zahlreichen Orten, wo das Programm bereits begonnen wurde, einige Probleme gesehen, vor allem wegen der Unklarheit über die Rollenverteilung zwischen Regierung und freiem Markt.

Von anderen Staaten lernen

Die Zentralregierung muss versuchen, diese Probleme zu beheben, indem sie von anderen lernt. Bezüglich der Finanzierung des preiswerten Wohnraums könnte die Entwicklung der Hausfinanzierer Freddie Mac und Fannie Mae in den USA studiert werden. Für das allgemeine Management der Projekte könnten die Modelle für preiswertes Wohnen in einigen asiatischen Staaten Ideen liefern, und um eine Produktauswahl zu bieten, könnte die Regierung unterschiedlich Haustypen anbieten. Weiterhin sollten private Projektentwickler den Zugang zu diesem Markt erhalten, um Wettbewerb zuzulassen, um eine Reduzierung der Preise und eine Erhöhung der Qualität zu erreichen.

Staatliche Projektentwickler sollten sich auf “preiswertes Wohnen” konzentrieren

Obwohl die staatlichen Projektentwickler bei den Landversteigerungen aggressiv geboten haben, ist ihr Marktanteil – bezogen auf das Verkaufsvolumen und den Gewinn – noch tolerierbar gering; ihr Ausstieg aus dem Markt würde den Markt nicht übermäßig stören.

Die Erfahrungen aus den Privatisierungen der letzten 20 Jahre sind außerordentlich wertvoll als Anleitung, wie die staatlichen Projektentwickler aus dem Markt gedrängt werden können. Wenn die staatlichen Unternehmen den kommerziellen Immobilienmarkt verlassen, wird dies die Glaubwürdigkeit der Regierung erhöhen. Und wenn diese Unternehmen die nationale Aufgabe, preisgünstige Eigenheime – vor allem in den Großstädten – zu erstellen, würden diese staatlichen Projektentwickler eine öffentliche Aufgabe erfüllen. Das ist die gute Nachricht, die China braucht.

 

Walter Feil
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