Bezahlbarer Wohnraum durch konsequente Sanierung

von | 8. Apr. 2019

„Enteignungsdebatte voll entbrannt“ titeln die „Handelsblatt News am Abend“ am Montag, den 8.4. Der Hintergrund: In allen deutschen Ballungszentren steigen die Mieten für Wohnraum deutlich schneller als die Einkommen. Damit wird Wohnraum in den Städten für breite Einkommensschichten nicht mehr bezahlbar. In Berlin demonstrieren die Bürger und verlangen, dass private Wohnbaugesellschaften, insbesondere die „Deutsche Wohnen AG“, enteignet werden sollen.

Damit kann man Aufmerksamkeit und Medienreichweite erzielen. Das Problem wird dadurch aber nicht gelöst. Der (Miet-) Preis von Wohnraum wird von dem Verhältnis von Angebot zu Nachfrage bestimmt. Das Verlangen nach Enteignung führt dazu, dass das Angebot sinkt. Welcher Investor möchte in einer Region oder in einer Branche investieren, wenn sein Engagement dort nicht willkommen ist?

Das Angebot muss erhöht werden

Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum kann nur erhöht werden, indem man diejenigen, die Geld und unternehmerische Initiative mitbringen, willkommen heißt. Das bedeutet: Bürger, Politik und Investoren sollten gemeinsam darüber nachdenken, wie man durch sinnvolle Förderung, Abbau von Investitionshemmnissen und Beschleunigung von Genehmigungsverfahren mehr Wohnraum schaffen kann, und dies – ggfls. mit staatlicher Lenkung und Förderung – in einem Preissegment, das sich breite Bevölkerungsschichten leisten können.

Immobilienfonds bringen Investoren in die Städte und schaffen zusätzlichen Wohnraum

Einige Immobilienfonds beweisen seit Jahren, wie die Interessen von Investoren und Mietern sinnvoll zusammengeführt werden können:

  • Sie kaufen Mehrfamilienhäuser und ganze Siedlungen, die von den bisherigen Eigentümern vernachlässigt wurden und deswegen preisgünstig zu erwerben sind. In diesen Häusern stehen häufig viele Wohneinheiten leer, weil sie den heutigen Vorstellungen der Wohnraumsuchenden nicht (mehr) entsprechen.
  • Sie arbeiten den Instandhaltungs-Rückstau auf, schaffen zusätzlichen Wohnraum durch Ausbau der Dachgeschosse, bauen Balkone an, sanieren Hauseingänge und Treppenhäuser und verwandeln damit unansehnliche Altbausubstanz in attraktive Wohnungen – und das Ganze in einem Preissegment 5,50 bis 7,50 Euro Miete pro qm, das sich breite Einkommensschichten leisten können.
  • Sie nutzen die Förderprogramme für energetische Sanierungen, verbessern mit zinsgünstigen Darlehen der KfW (0,75 % Zins plus Tilgungs-Zuschuss!) die Wärmedämmung und modernisieren die Heizungsanlage. Damit senken Sie die Nebenkosten, die die Mieter aufbringen müssen, um einen Euro pro qm und mehr.

Klassische Win-Win-Situation für Investoren und Mieter

Mit diesem Konzept entsteht eine klassische Win-Win-Situation für die Anleger und für die Mieter: Die Anleger erzielen eine gute Rendite, weil der jetzt durchsanierte Wohnraum mehr (Kalt-) Miete erwirtschaftet. Der Mieter verfügt nach Abschluss der Arbeiten über deutlich höherwertige Wohnung. Trotzdem bleiben seine Mietkosten im Rahmen, weil seine Nebenkosten, insbesondere für Heizung, so weit sinken, dass sein Gesamtaufwand für Wohnen kaum höher liegt als vor der Sanierung.

Hohe Sicherheit für die Anleger durch zinsgünstige Darlehen

Ich kann mich noch an die Zeiten erinnern, in denen Immobilienfonds fünf bis sechs Prozent Zins für die Darlehen zahlten. Die Anleger investierten trotzdem, weil sie vor allem an den Steuervorteilen interessiert waren – und sie akzeptieren auch gerne sehr hohe Finanzierungsquoten, um die Steuererstattung im Verhältnis zum Eigenkapital „zu optimieren“. Wenn die Mieteinnahmen – aus irgendwelchen Gründen – zurückgingen, kippten solche Fonds schnell in die Unterdeckung. Diese Art von Fonds gibt es heute kaum mehr.

Der Schwerpunkt liegt heute auf Investments, die wirtschaftlich solide kalkuliert sind. Sie erzielen stabile Mieteinnahmen aus einem breit gestreuten Wohnungsbestand. Sie kaufen die sanierungsbedürftigen Immobilien nur, wenn der Kaufpreis so niedrig liegt, dass – Sanierungskosten inbegriffen – ein Mietertrag von um die 6 % realistisch ist. Und sie begrenzen die Darlehensaufnahme im Fonds auf einen vernünftigen Wert.

Eine zusätzliche Steigerung der Sicherheit resultiert aus den Marktgegebenheiten für die Finanzierung. Was uns Anleger auf der einen Seite belastet (wir erhalten keine Zinserträge mehr für sogenannt „sichere“ Anleihen), führt zu einer deutlichen Erhöhung der Kalkulations-Sicherheit auf der anderen Seite für den Investor in Immobilien: das niedrige Zinsniveau ermöglicht den Fonds die Aufnahme von Darlehen mit einem Zinssatz deutlich unter zwei Prozent. Letzte Woche gingen Geschäftsberichte von mehreren dieser Fonds bei mir ein, die für die aufgenommenen Darlehen Zinssätze von 1,39 %, 1,49 % und 1,43 % ausweisen. Das ist weniger als die Inflationsrate!

Dies führt zu einer bisher nicht gekannten Sicherheitsmarge für die Anleger:
bei Mieteinnahmen von über sechs Prozent (bezogen auf den vollen Kaufpreis der Immobilien) und Finanzierungskosten von weniger als zwei Prozent (auf den halben Kaufpreis der Immobilien) entsteht ein extrem großes Sicherheitspolster zugunsten der Anleger.

Hohe Wertsteigerung durch Kombination aller Maßnahmen

Anfang dieses Monats erhielt ich die Schlussabrechnung einer solchen Investition, die ich im Sommer 2012 begonnen hatte. Im zweiten Halbjahr 2012 hatte ich Euro 105.000 in einen derartigen Immobilienfonds investiert.

  • Bis zum Frühjahr 2017 erhielt ich Euro 22.333 laufende Ausschüttungen, jährlich zwischen vier und sieben Prozent auf das angelegte Kapital.
  • Mitte 2017 erhielt ich das volle eingezahlte Kapital inklusive Agio zurück.
  • Sodann erhielt ich nach dem Verkauf der Immobilien und der planmäßigen Auflösung des Fonds zusätzlich Euro 45.523 aus dem Verkaufsgewinn.

Alle Ausschüttungen zusammen führten zu einem Überschuss von Euro 67.856.

In dem benannten Fonds wurden alle Maßnahmen geschickt kombiniert:

  1. Günstiger Einkauf von Eigentümern, die sich nicht (mehr) um ihren Bestand kümmern konnten.
  2. Konsequente Sanierung + Ausbau von zusätzlichem Wohnraum + Neuvermietung von Leerstand
  3. Zinsgünstige Finanzierung
  4. Verkauf eines 1a-gepflegten Immobilien-Portfolios an einen Investor, der einen pflegeleichten, voll vermieteten Bestand ohne Reparaturstau suchte und – wie marktüblich – bereit war, für ein derartiges Investment einen Aufschlag zu akzeptieren.

Die Daten dieses Fonds sind kein Staatsgeheimnis. Ich stelle Ihnen meine Abrechnung zur Einsicht bereit. Den Download können Sie hier abrufen:

PI 1 – Verlauf der Beteiligung

Behebung von Leerstand führt zur Erhöhung des Mietangebotes

Dieser Fonds leistete, genauso wie zahlreiche weitere Beispiele, einen positiven Beitrag zur Linderung des Mietnotstandes: Behebung von Leerstand, Ausbau von bisher ungenutzten Flächen und energetische Sanierung schufen zusätzlichen Wohnraum zu bezahlbaren Mieten.

Nicht jeder einzelne Fonds dieser Art wird ein so positives Ergebnis erzielen. Im Zeitalter von „Null-Ertrag-auf-Anleihen“ führt allerdings eine laufende Ausschüttung von fünf Prozent, die derartige Fonds typischerweise erwirtschaften, bereits zu einem guten Anlage-Ergebnis. Jeder Euro zusätzlich anlässlich einer planmäßigen Auflösung ist dann das Sahnehäubchen obendrauf.

Unterlagen zu aktuellen Investitionsmöglichkeiten erhalten Sie auf Abruf. Anruf oder Mail genügt.

Walter Feil
Letzte Artikel von Walter Feil (Alle anzeigen)