Ausgabe 9/2023
01. September 2023
Sehr geehrte Damen und Herren,
Deutschlands größter Wohnungsbaukonzern hat zu Jahresbeginn sämtliche Neubauvorhaben auf Eis gelegt. Vonovia-CEO Rolf Buch erläutert im Interview mit Gabor Steingart die Gründe – und auch, welche dramatischen Folgen der Wohnungsmangel bereits heute hat.
Die zu Jahresbeginn bereits im Bau befindlichen Projekte werden fertiggestellt. Sämtliche Planungen für weitere Neubauten bleiben jedoch bis auf weiteres in der Schublade. Dies gilt nicht nur für das eigene Unternehmen, wie Vonovia-Konzernchef Rolf Buch erläuterte, sondern genauso für zahlreiche weitere Baukonzerne. Die Wohnungsnot in Deutschland wird sich damit in den nächsten Jahren dramatisch verschlimmern.
Bis vor kurzem baute Vonovia noch mit Kosten von etwa 3.000 Euro pro Quadratmeter. Die Finanzierung für diese Neubauten kostete 1 % Zins. Jetzt liegen die Baukosten – auch in Folge von zahlreichen zusätzlichen Vorschriften – bei 5.000 Euro pro Quadratmeter und der Zinssatz bei 4 %. Gleichzeitig gelten Mietbegrenzungen. Damit sind Neubauten für den Mietmarkt nicht mehr finanzierbar. Neue Wohnungen werden nicht mehr erstellt.
Rolf Buch schildert am Beispiel Berlin, wie sich vor diesem Hintergrund bereits ein Schwarzmarkt für Mietwohnungen entwickelt hat. Eigentümer bieten ihre Wohnungen immer häufiger „möbliert“ an und umgehen damit die Mietpreisbegrenzungen. Mieter, die ihren Wohnort wechseln müssen, halten an ihrem alten Mietvertrag fest und starten eine „Untervermietung“, häufig zum doppelten Preis und illegal. Wenn Sie das Interview hören wollen: hier ist der Link. Das Gespräch mit Rolf Buch beginnt bei Minute 9:17.
Vonovia-CEO Rolf Buch zur Krise im Wohnungsbau I The Pioneer
Die Mangel-Situation wird sich noch verschärfen.
- Weiterhin fliehen Zehntausende Menschen aus der Ukraine nach Deutschland
- Arbeitsminister Heil will die Einwanderung von qualifizierten Arbeitskräften forcieren
- Außenministerin Baerbock will Pflegekräfte aus Brasilien nach Deutschland holen
Alle diese Menschen brauchen einen Platz zum Wohnen – zusätzlich zu denen, die heute schon in beengten Verhältnissen bei ihren Eltern, bei Freunden oder in Wohngemeinschaften leben müssen.
Jede zusätzlich geschaffene Wohnung leistet einen Beitrag, das Problem zu mildern. Dies gilt auch für Zehntausende von lehrstehenden Altbauwohnungen, die im Vergleich zu einem Neubau mit relativ geringem Sanierungsaufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand gebracht werden können.
Damit beginnt wieder ein neuer Zyklus für die Immobilienfonds, die sich auf den Kauf, die Renovierung und Sanierung von Altbauten spezialisiert haben. Dieses Geschäftsmodell erlebte vor mehr als zehn Jahren seine erste Blütezeit, als Altbauten noch zu Faktoren von unter 15 (Mietrendite damit nahe 7 %) angekauft werden konnten. In der Niedrigzinsphase stiegen diese Kaufpreisfaktoren kontinuierlich an bis teilweise über 20 (Mietrendite damit unter 5 %).
Mit dem jüngsten Zinsanstieg wurden viele private Eigentümer von Altbauten, deren Zinsfestschreibung jetzt ausläuft, auf dem falschen Fuß erwischt. Die Neueindeckung der Finanzierung führt häufig zu einem negativen Cashflow: der neue Kapitaldienst ist höher als die aktuell eingehenden Mieten. Dies führt für die Immobilienfonds, die mit reichlich Anlegergeld ausgestattet sind, zu fantastischen Einkaufs-Chancen zu Preisen wie vor zehn Jahren. Primus Valor, einer dieser Immobilienfonds, berichtete am 24.8. von einem Projektankauf, der zu einer Mietrendite von 8 % führen wird.
Kommen wir zurück zu dem Interview mit Rolf Buch, dem Chef der Vonovia AG. Er erläutert, dass die Entwicklung der Mieten langfristig den Bau- und Finanzierungkosten folgt, allerdings stets mit einer Verzögerung. Für weitsichtige Investoren bedeutet dies:
Jetzt besteht (wieder) die Chance, günstig in sanierungsbedürftige Altbauten zu investieren und daraus Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu gestalten. Die Angebote sind nicht flächendeckend günstig. Erfahrene Fondsmanager mit einer gut gefüllten Kasse und einer leistungsfähigen Sanierungs-Mannschaft hinter sich können jedoch die günstigen Angebote nutzen. Nach Abschluss der Sanierungs- und Renovierungsarbeiten leisten diese Immobilien einen Beitrag zur Linderung der Wohnungsnot. Nach drei bis fünf Jahren sollten die Mieterträge aus diesen Immobilien den Rückstand zur allgemeinen Kaufkraftentwicklung und auch der Mietpreisentwicklung aufgeholt haben und für den Anleger eine gute Rendite liefern.
Wenn es in Ihrem Interesse liegt, Ihre Investments in Immobilien aufzustocken, dann ist jetzt wieder eine günstige Gelegenheit dazu. Über einen Fonds läuft das bequem und mit beliebigen Beträgen.
Aktuelle Angebote zu Immobilieninvestments und unsere Stellungnahme dazu fordern Sie einfach mit einem Mail an:
Den Kapitalmarktausblick für den Monat September finden wie gewohnt auf der Webseite. Hier ist der Link:
Kapitalmarktausblick für September 2023 (ihrkonzept.de)
Das Musterportfolio, das den Investoren im Tarif LVL70 der ERGO LIFE dienen kann, bleibt weiterhin unverändert. Die durchschnittliche Jahresrendite seit Auflage dieses Portfolios liegt per 28.08.2023 bei 9,4 %.
LVL70 – Musterportfolio 3: Ergebnis per Ende August 2023 (ihrkonzept.de)
Meine Tochter Carina von Oosten und ich stehen Ihnen jederzeit für weitere Informationen zur Verfügung.
Herzliche Grüße
Walter Feil
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