Wie es früher einmal war …

Jahrzehntelang waren wir es gewohnt, in unseren Vermögensanlagen einen ansehnlichen Anteil von Anleihen vorzuhalten. Das hat sich auch – bis vor einiger Zeit – gut gelohnt: Eine Anleihe der Bundesrepublik Deutschland (als Beispiel), somit von einem Schuldner bester Bonität, lieferte uns vierzig Prozent Zinsertrag, verteilt auf zehn Jahre. Wir konnten uns auch auf pünktliche Rückzahlung verlassen.

Die Grafik vermittelt einen Eindruck, wie sicher und kalkulierbar diese Art von Vermögensanlage war.

Quelle: Wellenreiter

Wir nutzten Anleihen dieser Art in zahlreichen Verpackungen:

  • Anleihen waren der Rendite-Motor in unseren Rentenfonds
  • Anleihen aller Art hatten wir auch in unseren Mischfonds
  • Anleihen hoher Bonität sind bis heute der Kern unserer Lebens- und Rentenversicherungen
  • Anleihen dieser Art stecken im Anlagevermögen unserer Pensionskassen
  • Anleihen sind häufig auch der Hauptbestandteil von Stiftungsvermögen

Die Vertreibung aus dem Paradies

Die Notenbanken, allen voran die Fed und die EZB, haben uns jedoch aus dem (Anleger-) Paradies vertrieben. Es gibt heute keine Zinserträge mehr. Wir können auch nicht mehr zurück.

Jedes Mal, wenn uns eine Anleihe aus früheren Zeiten zurückbezahlt wird, stehen wir vor einem großen Problem: Wie, bitte sehr, sollen wir im heutigen Umfeld noch solide Erträge erzielen? Im April 2020 lag die Rendite für eine 10-Jahres-Anleihe der BRD bei unter Null Prozent. Das bedeutet:

  • Kein Zinsertrag mehr für die nächsten zehn Jahre
  • Kein Ertragspuffer, der etwaige Wertschwankungen abmildern könnte
  • Im Gegenteil: hohes Risiko von Kursverlusten, falls das Zinsniveau steigen würde.

Dieses Problem trifft nicht nur uns als Privatanleger. Dieses Problem stellt auch alle professionellen Verwalter von Kollektivvermögen vor eine unlösbare Aufgabe.

  • Wie soll unsere Lebensversicherung die früheren Zusagen einhalten, wenn mit den Anleihen im Deckungsstock kaum mehr Erträge erzielt werden? Für einen neuen Abschluss 2020 liegt der Garantiezins schon bei unter 1 %. Für neue Verträge ab 2021 empfehlen die Aktuare eine weitere Absenkung des Garantiezinses auf 0,5 %. Da bleibt nach Abzug der Kosten nichts mehr übrig.
  • Wie soll der Manager eines Mischfonds, der – als Beispiel – 50 % Anleihen hält, mit diesem Anleihe-Anteil einen Ertrag erzielen, ohne das Risiko durch Aufnahme schlechterer Bonitäten zu erhöhen? Nach Abzug der Fondskosten könnte der Netto-Ertrag sehr schnell negativ werden.
  • Wie soll der Verwalter einer Pensionskasse unsere künftige Pension in zugesagter Höhe leisten, wenn die Statuten ihn zwingen, hauptsächlich in Anleihen (jetzt ohne Zinsertrag …) zu investieren?

Bitte entschuldigen Sie, wenn ich Ihnen mit solchen Fragen den Tag vermiese. Es hilft uns allerdings nicht wirklich weiter, den Kopf in den Sand zu stecken. Wir alle werden heftige Einbußen mit unseren künftigen Vermögensanlagen im Anleihemarkt erleiden. Sie, ich, … und auch die Profis im Anlagegeschäft können keine Zinserträge herzaubern, wo es keine Zinserträge mehr gibt.

Quelle: Wellenreiter

Wir müssen umdenken.

Wir müssen die Realität erkennen und uns darauf einstellen. Wir müssen Alternativen suchen. Eine der möglichen Alternativen sind Immobilien.

Auf der Suche nach guten Erträgen mit Immobilien denke ich nicht an die luxuriöse Penthouse-Wohnung im grünen Gürtel von Berlin, Hamburg oder München. Damit können wir – vielleicht (!) – einmal einen Spekulationsgewinn erzielen. Die Mietrendite solcher Investments ist jedoch mager. Bei 10.000 Euro Kaufpreis für den qm müssten wir schon 42 Euro Kaltmiete pro qm erzielen, um auf 5 % Mietertrag zu kommen. Nach Kosten wären wir dann vielleicht bei 4 oder 3,5 % netto.

Gute Erträge erzielen wir mit ganz normalen Immobilien

Bessere Erträge erzielen wir mit Immobilien, die für eine große Mietergruppe Wohnraum zu bezahlbaren Mieten bieten. Mit Wohnungen von 50 bis vielleicht 95 qm in Mehrfamilienhäusern, für die eine Kaltmiete von 5,50 bis 7,50 Euro aufgerufen wird.

Wenn wir für eine solche „ganz normale“ Wohnung eine Kaltmiete von 6 Euro vereinbaren, liegt der Mietertrag bei 6 %, sofern wir einen Kaufpreis von 1.200 Euro pro qm bezahlt haben. (1.200 x 6 % = 72 Euro Jahresmiete, somit 6 Euro Monatsmiete)

Wo gibt es Wohnungen mit 6 % Mietertrag?

Nun denken Sie vermutlich: Für 1.200 Euro/qm bekomme ich keine Wohnung in einem ordentlichen Zustand und in gefragter Wohnlage. Deswegen habe ich auch keine Chance auf 6 % Mietertrag. Vermutlich haben Sie recht.

Der Kaufpreis von Wohnungen im Retail – Geschäft, also Einzelwohnungen für Kleinanleger, liegt in der Regel deutlich darüber. Als Interessent für eine einzelne Wohnung, die marktüblich für 6 Euro/qm vermietet wird, finden wir Angebote meist in der Größenordnung von 1.500 Euro/qm oder höher.

Wir sprechen jetzt aber nicht darüber, als Kleinanleger eine einzelne Wohnung zu kaufen, sondern als Großanleger einen ganzen Wohnblock oder sogar eine ganze Siedlung. Natürlich nicht alleine, sondern gemeinsam mit 50, 100, 500 oder sogar 1.000 Gleichgesinnten. Das Problem der nicht mehr verfügbaren Zinserträge haben ja nicht nur Sie und ich, sondern Hunderttausend weitere Anleger in Deutschland. Jeder einzelne muss sich um Alternativen kümmern, wie er die jetzt nicht mehr attraktiven Zinspapiere ersetzen kann.

Bilden Sie eine Interessengemeinschaft

Meine Empfehlung ist: Bilden Sie eine Interessengemeinschaft. Schließen Sie sich mit anderen zusammen und investieren Sie nicht einzeln in eine einzige Wohnung, sondern gemeinsam mit anderen in eine ganze Siedlung. Dann lohnt es sich auch, die ganze Arbeit, die mit diesem Investment verbunden sein wird, von professionellen Dienstleistern erledigen zu lassen, genauso, wie Sie es von Ihrem (jetzt nicht mehr ertragreichen) Rentenfonds gewohnt waren.

  • Die Prüfung der angebotenen Wohnblocks übernehmen Bauingenieure und Gutachter
  • Die Abwicklung des Kaufs, der Finanzierung und der Sanierung übernehmen Rechtsanwälte, Steuerberater, Finanzierungs-Spezialisten, Architekten und Bauhandwerker.
  • Die Betreuung der Mieter während der Sanierungszeit übernimmt eine erfahrene Hausverwaltung. Diese regelt auch alle Mieterwechsel, prüft (und mahnt bei Bedarf) den Mieteingang und kümmert sich um die kleinen Wehwehchen, die jeder Mieter ab und zu mit seiner Wohnung haben wird.

Solch eine Interessengemeinschaft nennt man neuerdings „AIF“. Diese Abkürzung bedeutet „Alternativer Investment Fonds“. Es gibt sie seit dem Jahr 2013, als in Deutschland der sogenannt Graue Kapitalmarkt umfassend reguliert wurde. Seitdem sind im KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch) detaillierte Vorschriften enthalten, wie ein solcher AIF aufgesetzt, umgesetzt und überwacht werden muss. Details hierüber finden Sie unter Anderem in Wikipedia.

Hier lesen Sie unter Anderem: „Erstmals sind nun nicht mehr nur offene Investmentfonds reguliert, sondern auch so genannte geschlossene AIF – also im Wesentlichen bisherige geschlossene Fonds – einem umfassenden Regelwerk unterworfen.“

Deutlich höhere Sicherheit für die Anleger

Alle diese Vorschriften, Vorgaben und Überwachungen verursachen etwas zusätzliche Kosten, erhöhen jedoch die Sicherheit für den Anleger beträchtlich. Der Umgang mit den Investments in geschlossenen Fonds, zum Beispiel mit einem Fonds, der für 100 Millionen Euro in Mehrfamilienhäuser investiert, ist heute sehr viel professioneller als vor Einführung der Regulierung für AIFs. Und die Anlage-Ergebnisse sind kalkulierbarer als früher.

Wir sprechen also von einem Investment in Mehrfamilienhäuser. In „ganz normale Wohnungen“ für „ganz normale Mieter“, mit einem Mietertrag von 6 Prozent oder mehr – bequem vom Schreibtisch aus über einen „AIF“, einen „Alternativen Investmentfonds“, der in rentable Mehrfamilienhäuser investiert.

6 % Mietertrag ist besser als 0 % Zinsertrag

Der gute Mietertrag aus diesen Investments in Mehrfamilienhäuser resultiert aus mehreren Maßnahmen, die nacheinander umgesetzt werden:

  1. Günstiger Einkauf als Großanleger
    Die Fonds kaufen „im Bulk“ ein, als Großanleger, die einen oder mehrere Wohnblocks auf einmal kaufen – oder gleich die ganze Siedlung. Als Interessent für eine Einzelwohnung würde niemand den gleichen Preis erreichen. Der Unterschied zwischen Großanleger und Einzelwohnungskäufer beträgt deutlich mehr als 10 % mit einer starken Tendenz Richtung 20 %, in Einzelfällen auch noch mehr.
  2. Wertschöpfung durch professionelle Sanierung
    Unmittelbar nach dem Kauf werden die Immobilien, die häufig einen Instandhaltungs-Stau aufweisen, auf einen Stand gebracht, dass sich jeder Mieter wieder darin wohlfühlt. Einige Fonds nutzen konsequent Förderprogramme zur energetischen Sanierung. Diese Maßnahmen werden seit Jahresbeginn mit 20 % nicht rückzahlbarem Zuschuss aus den Förderprogrammen bezuschusst.
  3. Wertschöpfung durch Anbau und Ausbau
    Wenn möglich, werden die Dachgeschosse ausgebaut. Damit schafft die Anlegergemeinschaft mit geringen Kosten zusätzlichen Wohnraum im Gebäude, der sodann zusätzlich vermietet werden kann. Ebenso werden Balkone angebaut. Damit erhöht sich der Wohnwert der Wohnungen, und es entstehen zusätzlich vermietbare Flächen.

So entsteht aus einem hässlichen Entchen, das den Mietern nur bedingt gefallen hatte, wieder ein schmucker Schwan mit deutlich besserer Wohnqualität. Wenn vor dem Kauf noch Leerstand vorlag, können nun die früher leerstehenden Wohnungen – in der Regel nach einer Modernisierung von Bad, Küche, Türen und Fenstern – wieder vermietet werden.

Solider Beitrag zum Abbau der Wohnungsnot

Mit dem Ausbau von Dachgeschossen und der Vermietung von vorher leerstehenden Wohnungen leisten diese Fonds auch einen Beitrag zum Abbau der Wohnungsnot in den Städten, und dies für eine Mietergruppe, die darauf angewiesen ist, Wohnungen zu bezahlbaren Mieten zu finden.

Das „Der-Kunde-zuerst“ – Prinzip

Bei jedem Investment muss sich der Anleger darauf verlassen können, dass der Initiator und seine Dienstleister das Investment im Interesse des Anlegers verwalten. Diese Erwartung wurde früher nicht in allen Fällen erfüllt. Wir schätzen es deswegen sehr, dass sich immer mehr Initiatoren dem „Der-Kunde-zuerst“ – Prinzip anschließen. Was bedeutet dies?

Bei Fonds, die dem „Der-Kunde-zuerst“ – Prinzip folgen, besteht für den Initiator und alle seine Dienstleister eine sehr starke Motivation, das Investment unter allen Umständen – also auch dann, wenn nicht alles so problemlos läuft wie geplant – zu einem Erfolg zu führen. Diese starke Motivation, unter allen Umständen mit vollem Einsatz um den Erfolg eines Investments zu kämpfen, resultiert aus den Vereinbarungen, wie der Erfolg aus dem Investment verteilt wird:

Bei Fonds mit einer „Der-Kunde-zuerst“ – Vereinbarung erhalten der Initiator und seine Dienstleister erst dann einen wesentlichen Anteil vom Ergebnis, wenn zuvor alle Anleger die in Aussicht gestellten Erträge bereits erhalten haben. Dieses „Der-Kunde-zuerst“ – Prinzip verbessert somit die Position des Anlegers erheblich.

Die wesentlichen Punkte dieses „Der-Kunde-zuerst“ – Prinzips sind:

  • Zu Beginn des Investments verzichtet der Initiator auf die marktüblichen Gewinnaufschläge. Er und seine Dienstleister vereinnahmen nur die marktüblichen Honorare für ihre Leistungen.
  • Während der gesamten Laufzeit des Fonds erhalten alle Dienstleister (Bauhandwerker, Hausmeisterservice, Mieterverwaltung, Anlegerverwaltung, …) nur die marktüblichen Vergütungen für die erbrachten Leistungen.
  • Erst nach Auflösung des Fonds, wenn alle Immobilien verkauft und alle Erlöse hieraus vereinnahmt sind, erhalten der Initiator und seine Mannschaft einen Anteil am erzielten Gewinn – dies aber nur, wenn vorher alle Anleger die im Prospekt prognostizierten Erträge erhalten haben.

Kundenfreundliche Erlösverteilung durch das „Der-Kunde-zuerst“ – Prinzip.

Die Verteilung des Gewinns nach dem Verkauf der Immobilien erfolgt, wie die Bezeichnung schon vermuten lässt, gemäß einer sehr kundenfreundlichen Regelung:

  1. Als erstes erhält der Anleger das von ihm investierte Kapital zurück.
    In einigen Fonds gilt dies auch für das einbezahlte Agio.
  2. Sodann erhält der Anleger eine Auffüllung der laufenden Ausschüttungen auf die im Prospekt prognostizierte Rendite. Wenn die bisherigen Ausschüttungen geringer waren als die im Emissionsprospekt prognostizierte Rendite, erfolgt nun eine Nachzahlung.
  3. Erst wenn der Anleger sein investiertes Kapital und die prognostizierte Rendite in vollem Umfang erhalten hat, erst dann wird der übersteigende Gewinn hälftig zwischen dem Anleger und dem Initiator und seinen Dienstleistern aufgeteilt.

Sehr positive Auswirkungen für den Anleger

Diese Regelung hat schwerwiegende, in diesem Fall eindeutig positive Folgen für den Anleger. Dieses „Der-Kunde-zuerst“ – Prinzip führt dazu, dass Initiator mit allen seinen Dienstleistern über die gesamte Laufzeit des Fonds hinweg in einer sehr engen Interessengemeinschaft mit dem Anleger verbunden sind. Alle gemeinsam, Initiator und Anleger, sitzen im gleichen Boot. Alle gemeinsam verbindet das Interesse, mit dem Investment einen Gewinn zu erzielen. Einen Gewinn, der die prognostizierten Ausschüttungen übersteigt.

Dies führt zu einer starken Motivation für den Initiator, mit seinem gesamten Team (Projektauswahl, Eingangsprüfung, Finanzierung, Vermietung, Instandhaltung, Verkauf, …) über die gesamte Laufzeit des Fonds beste Arbeit zu leisten. Hier geht es darum, den Fonds über die gesamte Laufzeit erfolgreich zu führen und nicht nur darum, das Fondskapital einmal zu Beginn „erfolgreich zu platzieren“.

  • Jeder Euro, den der Initiator beim Einkauf spart, bedeutet für ihn am Ende 50 Cent mehr Gewinn
  • Jeder Euro, den der Initiator bei der Finanzierung spart, bedeutet für ihn 50 Cent mehr Gewinn
  • Jeder Euro, den der Initiator – z.B. durch Vermeidung von Leerstand – mehr Miete erzielt, bedeutet für ihn 50 Cent mehr Gewinn
  • Jeder Euro, den der Initiator mehr für den Verkauf erlöst, bedeutet für ihn 50 Cent mehr Gewinn

… und dies immer nur dann, wenn vorher die Mindestanforderung (Kapital plus Agio zurück + volle Ausschüttung geleistet) erfüllt worden ist.

Breites Angebot

Mit Auflage des ersten Fonds, der diesem „Der-Kunde-zuerst“ – Prinzip folgte, setzte der erste Initiator eine Entwicklung in Gang, die mittlerweile zu einem breiten Angebot führte. Übereinstimmende Merkmale dieser Fonds sind:

Konzentration auf Wohn-Immobilien

Seit vielen Jahren erzielen Wohn-Immobilien die stabilsten Erträge. Es gab schon Marktphasen, in denen Gewerbe-Immobilien höhere Mietrenditen erzielten – dies jedoch regelmäßig mit einem deutlich höheren Risiko und mit höherer Empfindlichkeit auf die zyklischen Konjunkturschwankungen. Die Erträge von Wohn-Immobilien unterliegen geringeren Schwankungen und eignen sich deswegen auch besser für Anleger, die langfristig stabile Erträge mit unterdurchschnittlichem Risiko suchen. Diese Stabilität bei den Einnahmen und der Wertentwicklung führte dazu, dass solche Wohn-Immobilien auch als „Zinshäuser“ bezeichnet werden.

Einkauf unter Wert aus Sondersituationen

Beim Einkauf der Immobilien nutzt das Fondsmanagement ganz gezielt Situationen, die zu einem günstigen Einkauf unter dem üblichen Marktwert führen. Solche Situationen sind zum Beispiel:

  • Private Immobilieneigentümer, die Liquiditätsprobleme haben und aufgrund der Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe private Objekte verkaufen.
  • Unternehmer, die die Liquidität in ihren Unternehmen stärken wollen.
  • Erbengemeinschaften, die eine durch die Erbschaft erzwungene Eigentümergemeinschaft auflösen wollen.
  • Immobilieneigentümer, die ihr Portfolio anders strukturieren wollen.

Die Initiatoren der Immobilienfonds sind begehrte Anlaufstellen, da sie dafür bekannt sind, Kaufangebote schnell und professionell zu prüfen und Kaufverträge zuverlässig und pünktlich zu erfüllen. Sie erhalten deswegen die guten Angebote häufig als Erster, vor allem, wenn eine diskrete Abwicklung gewünscht wird.

Mietrenditen deutlich über dem privaten Markt

Die Mietrenditen der Immobilien, die ein Fonds typischerweise ankauft, liegen deutlich höher als es ein privater Investor mit einer einzelnen Wohnung erzielt. Diese höhere Mietrendite resultiert aus dem günstigen Einstandspreis und den drei Wertschöpfungs-Stufen wie vorstehend schon erläutert. Meist spielen mehrere Faktoren zusammen:

  1. Ein Fonds kauft „im Bulk“, als Großanleger
  2. Der Fonds erhöht den Wert durch Behebung des Sanierungs-Staus.
  3. Der Fonds erhöht die vermietbaren Wohnflächen.
  4. Der Fonds nutzt Zuschüsse für energetische Sanierungen.

So führt ein günstiger Einkauf plus die anschließende Werterhöhung der Immobilien zu einem überdurchschnittlichen Mietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis.

Bezahlbare Mieten für eine breite Mieterschicht

Die absolute Miethöhe liegt – je nach Standort der Mehrfamilienhäuser – meist zwischen 5,50 und 7,50 Euro pro qm. Wenn eine energetische Sanierung umgesetzt werden kann, sinken die Nebenkosten für Heizung in der Regel um 50 bis 70 Cent pro qm. Der Mieter erhält durch die Sanierung eine deutlich aufgewertete Wohnung und hat nach Vollendung der Sanierung trotzdem nicht mehr als 10 bis 20 Cent Gesamtkosten: Die Einsparungen bei den Heizkosten gleichen die Mietanpassung fast vollständig aus.

Finanzierungen zu unglaublich günstigen Zinssätzen

Das extrem niedrige Zinsniveau, das uns als Sparer und „Geld“ – Anleger Monat für Monat mehr belastet, führt bei diesen Investments zu einem erheblichen Vorteil für die Anleger. Die Mehrfamilienhäuser werden intern im Fonds zu 50 bis 60 % ihres Kaufpreises finanziert. Das bedeutet für den Fonds und damit für die Anlegergemeinschaft geschenktes Geld.

Dazu ein (sehr vereinfachtes) Beispiel:

  • Der Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses inklusive Sanierung beträgt Euro 1.000.000
  • Etwa die Hälfte davon wird aus den Eigenmitteln, das die Anleger eingebracht haben, bezahlt. Mietrendite für diesen Anteil: ca. 6 %.
  • Die zweite Hälfte finanziert der Fonds über ein Darlehen von z.B. Euro 500.000. Der Zinssatz liegt (Stand Frühjahr 2020) meist unter 1,5 % Zins. .
  • Die Jahresmieterträge betragen Euro 60.000. (entspricht 6 % auf den gesamten Kaufpreis von Euro 1.000.000)

Der Fonds erzielt somit aus diesem Projekt Mieteinnahmen von Euro 60.000 und zahlt Zinsen in Höhe von Euro 7.500. Dies führt zu einem Überschuss von Euro 52.500. Das in dieser Immobilie anteilig investierte Eigenkapital des Fonds beträgt Euro 500.000. Der Überschuss (Miete minus Zins) liegt bei Euro 52.500 und damit bei über 10 % auf das Eigenkapital.

Gute Rendite trotz umfangreicher Sicherheitsmaßnahmen

Das obige Beispiel ist ein sehr vereinfachtes Beispiel. Selbstverständlich sind noch weitere Kosten zu berücksichtigen. Zahlreiche Positionen resultieren aus der vom Gesetzgeber eingeführten Regulierung der AIFs. Die meisten Vorschriften dienen dazu, die Sicherheit für die Anleger zu erhöhen. So müssen die Immobilien jedes Jahr einmal neu bewertet werden, ein Treuhänder muss die Geldflüsse überwachen, ein Steuerberater sorgt für die korrekte Bereitstellung aller Besteuerungsgrundlagen, und zahlreiche Dienstleistungen mehr. Jedoch: trotz all dieser Dienstleistungen und den damit verbundenen Kosten liegt die Rendite aus solchen Investments netto nach Abzug aller Kosten branchenüblich bei viereinhalb bis über sechs Prozent. Wenn die Veräußerung wie erwartet umgesetzt werden kann, folgt häufig noch eine deutliche Aufstockung der Rendite zugunsten der Anleger.

Hohes Gewinnpotential beim Verkauf

Zinshäuser, die „unter Wert“ eingekauft wurden, eröffnen für die Zukunft exzellente Chancen auf einen guten Veräußerungsgewinn. Als Kaufinteressenten sind vor allem die großen Investoren, die langfristig stabile Erträge suchen und die ihre Investments mit sehr wenig Personal verwalten müssen. Ein Versicherungsunternehmen z.B. könnte niemals den Aufwand in Kauf nehmen, über einen Zeitraum von ein bis zwei Jahren in kleinen Schritten ein Portfolio von Wohn-Immobilien aufzubauen. Ein fertig zusammengestelltes Portfolio mit einer Größenordnung von 50 bis 100 Millionen Euro passt jedoch in die Struktur eines solchen Investors. Damit amortisiert sich die Aufbau-Arbeit des Fonds durch den Verkauf an einen Paketkäufer zweifach:

Zunächst kalkulieren diese Investoren mit etwas geringeren Renditen. Sie akzeptieren branchenüblich einen etwas höheren Verkaufsfaktor. Dies führt beim AIF, als bei dem nun mehrfach zitierten Fonds, an dem Sie beteiligt sein könnten, zu einem Veräußerungsgewinn. Sodann gewähren diese Investoren idR einen Paketzuschlag. Damit wird die Aufbauarbeit, die der AIF für die Zusammenstellung eines gepflegten Immobilienbestandes erbracht hat, gesondert honoriert.

Solide Absicherung gegen negative Marktschwankungen

Immobilien, die unter dem üblichen Marktwert eingekauft wurden, bieten auch eine solide Absicherung gegen negative Marktschwankungen. Dies gilt für Wohn-Immobilien noch mehr als für Gewerbe-Immobilien, die traditionell höheren Wertschwankungen unterliegen. Ein Portfolio von preisgünstig eingekauften Wohn-Immobilien ist damit ein ideales Basisinvestment in jeder Vermögensstruktur.

Breite Streuung und trotzdem wenig Arbeit

Über einen Fonds, der sich auf diese Art von Investments spezialisiert hat, kann jeder Investor mit nur geringem Verwaltungsaufwand an diesem Markt teilhaben. Schon mit einem einzigen Fonds streut der Anleger sein Investment über 100, 500 oder gar 1.000 Wohnungen. Mit einem Portfolio von mehreren Investments dieser Art, das auch über Jahre hinweg mit unterschiedlichen Summen aufgebaut werden kann, wird die Streuung noch deutlich breiter. Dies öffnet die Tür auch für Stiftungen, Pensionskassen und andere Vermögensmassen, die ihre Vermögenswerte mit geringem Personalbestand unter Kontrolle halten müssen.

Die Fondskonstruktion führt automatisch zu einer breiten Streuung und damit zu einer systematischen Reduzierung des Anlage-Risikos: Die Teilhabe am Wert und Ertrag von vielen Zinshäusern führt zu einem systematisch geringeren Risiko als der Erwerb einer einzigen Groß-Immobilie mit wenigen oder nur einem einzigen Mieter.